不動産業界にも円安の影響が。海外投資家がアプリで不動産を購入！

円安により、もともと割安と言われる日本の不動産が注目を集め、北米・アジア圏を中心に海外投資家からの資金投入が加速しています。2022年からはシンガポールの政府系投資会社が約1500億円でレジャー施設を購入するニュースや、個人投資家がアプリで不動産を取得する事例などアジア圏からの投資が目立ちます。

本記事では最初に今さら聞けない円安・インフレの意味と不動産との関係を解説した後、海外投資家の「爆買い」事例、不動産投資アプリの実態、不動産業界の影響をお伝えしていきます。

円安・インフレとは？　不動産価格との関係も

円安とは 円の価値が他通貨に対して相対的価値が低くなり、1円単位で交換できる他通貨の単位数が相対的に少ない状態を指します。

例えばアメリカで買い物をするため、手元にある1万円をドルに両替する場合、為替相場が1ドル＝100円であれば、両替すると100ドル（10000円÷100＝100）が手に入ります。

しかし為替相場が1ドル＝140円の際には約71ドル（10000円÷140＝71.4）、1ドル＝80円の場合は125ドル（10000円÷80＝125）です。
1ドル＝80円の為替相場では、1ドル＝100円の場合と比べて円についてより多くのドルを得ることができ、円高の状態と言えます。
逆に1ドル＝145円の場合は1ドル＝100円と比べて少ないドルしか取得できないため「円安」となります。

現在の日本では円安と共に物価が上がる「インフレ」も進んでいます。

円安はいつまで続く？

円安が進んだ原因は米国の長期金利が上昇し、日本と金利の差が生まれてしまったことと言われています。

2022年1～2月は113～115円台で推移していましたが、3月から1ドル120円台に突入し7月16日時点で138円台後半となっています。下図は日本銀行の時系列統計データから2022年1月からのドル円中心相場を抽出しグラフ化したものです。

【画像出典】日本銀行時系列統計データ検索サイトより「2022年以降のドル円中心相場」を抽出したものをスクリーンキャプチャにて作成【URL】https://www.stat-search.boj.or.jp/

変動幅が非常に大きく、過去約30年間で最安値の水準となっています。

アメリカの中央銀行である連邦準備制度理事会（FRB）は、新型コロナ感染症対策に行った大幅な金融緩和を正常な状態に戻すため3月から金利引き上げを行っています。アメリカの長期金利の指標である「10年債利回り」は金利引き上げ前には1～2％で推移していましたが、7月には2％台後半～3％に引き上げられています。

一方で日本は0％に近い金融緩和を続ける方針で、日米に金利差が生まれます。その結果、円を売りドルを買う動きが強くなり円安が進んでいくのです。

独立行政法人日本貿易振興機構（ジェトロ）では、「アメリカの長期金利は2022年末までに3.4％まで引き上げの見通し」と報道しており円安の流れは今後も続くと予測されます。

円安、インフレ…不動産価格はどうなる

インフレとは 物価が上がり相対的にお金の価値が下がることを意味します。
2022年7月現在、世界的にロシアのウクライナ侵攻による食料・エネルギー価格の高騰やコロナ禍によるインフレが 進んでいます。

総務省統計局が公表している「消費者物価指数2022年５月」では総合指数が前年同月比で2.5%の上昇、前月と比べて0.2%上昇しています。
総合指数の動きは以下の通りです。

【画像出典】総務省統計局「消費者物価指数全国2022年５月版」よりスクリーンキャプチャにて作成【URL】https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/pdf/zenkoku.pdf

住居関連で は、設備修繕・維持が前年同月と比べ2.9％、外壁塗装費が前年同月比で5.2％上昇しています。

好景気によるインフレは不動産価格も上昇する可能性が高いですが、現在のインフレは ロシア・ウクライナ情勢や新型コロナ感染症の影響が大きい上に、既にマンション価格が高騰しているため不動産価格の予測は難しい状況となっています。

アメリカ・アジアなど海外投資家が日本の不動産を取得。アプリ活用も

2020年には 東京の商業用不動産投資額が1～9月期で193億ドル（約２兆円）と世界の都市でトップとなりました。

新型コロナ感染症対策である金融緩和によってアメリカを中心に世界的に「金余り」の状態と なり、日本の不動産市場の市場規模・規模の拡大性・安定性が海外投資家に評価された結果日本の不動産が物流施設・オフィスを中心に購入されています。

さらに、円安が加速したことによって「日本の不動産は割安である」と判断され海外投資家の不動産投資が活発になっています。

国土交通省が行う「2020年度海外投資家アンケート調査」によると、地域別に日本の不動産市場に投資された資金は、北米が1位・アジアが2位となっています。

【画像出典】国土交通省 不動産・建設経済局「2020年度海外投資家アンケート調査業務報告書」よりスクリーンキャプチャにて作成【URL】https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001444771.pdf

2022年に入ってからは、アジアの動きが活発になっています。

シンガポールの政府系投資会社・ファンドが次々と日本の不動産を購入

シンガポールでは2月に政府系投資会社であるGICが西武ホールディングスのホテル・レジャー31施設を約1500億円で購入しました。

5月には アジア太平洋最大のファンド「アスコット・レジデンス・トラスト」が大阪・福岡の賃貸住宅4件、学生マンション1件を約100億円で 取得、7月に は札幌市内の賃貸マンション3棟を67億8000万円で取得しています。

シンガポールの投資ファンド、「Q Investment Partners」は2022年6月に日本の都市圏マンションを投資対象としたファンドを結成し、大阪と名古屋の3つの物件を4千万ドル（約54億円）で取得しました。

中国の不動産アプリ「神居秒算」

中国では不動産アプリ「神居秒算（しんきょびょうさん）」で日本の不動産を購入する個人投資家 が増えています。

神居秒算はNeoX株式会社の何書勉氏が2017年4月にサービスを提供開始、淼瀛（上海）信息技術有限公司 と共同運営を行っていましたが2021年には神居秒算の事業を日本の株式会社GA technologies に譲渡しました。

中華圏の投資家と日本の不動産をマッチングするアプリで、中国全域に加え、香港・台湾 のユーザーも数多く存在します。

【画像出典】App Storeプレビュー「神居秒算」よりスクリーンキャプチャにて作成【URL】
https://apps.apple.com/jp/app/

神居秒算は街中で気になるマンションにスマートフォンのカメラを向けると、AR機能によりマンションの情報が表示されます。

物件情報を確認し画面上に表示される赤いボタンを押すことでオペレーターへと電話がつながり、その場で不動産を購入することが可能です。

日本の不動産を 購入する際には独自のデータベースを利用します。
2022年7月時点で日本の掲載物件は12,000件超で東京・大阪・福岡・北海道などマンション・戸建て物件等を幅広く扱っています。スマートフォンやPCを通して不動産業者が日本の物件の室内を中国語で案内するサービス もあります。

不動産を購入するまでには一般的に物件情報の検索・内覧・買主との交渉などのステップを踏むため3～6ヶ月を要しますが、神居秒算を利用する事でネットショッピングの感覚で不動産購入が可能となります。

2021年には自動翻訳付きリアルタイムチャット機能を追加し、不動産広告図面（マイソク）を作成できる「図面くん」を導入、サイトに掲載されている物件全体の活動を可視化・分析する機能を追加しテック面でも充実しています。

神居秒算で日本の不動産投資を検討する中国の投資家 は「日本の不動産はまだ安い。周りでも日本の不動産を購入したいと言う人が多い」と語る声もありました。

「神居秒算」で不動産投資に関心を持つ中華圏の投資家に2021年9月にアンケート調査を行った結果、日本の不動産への投資タイミングは「今がチャンスだと思っている」と回答した人が全体の56％、コロナ後の海外渡航先の1位が「日本」でした。

今後の海外投資家の動向と不動産業界への影響は

海外に住む投資家にも日本の不動産は人気がありますが、在日の投資家が不動産を 購入するケースも多いです。

不動産業界にとって日本の不動産の国際的な評価が高い点はプラスとなりますが、日本の不動産会社にとっては「自社で購入・運用したい物件を海外投資家に買われてしまうのでは」という懸念が生じます。

また外国人オーナーの割合が多くなり、言語面でコミュニケーションが難しくなる事態も予測されます。

海外投資家の活発化に対応できるよう、この記事を参考に海外の市場の動向や不動産テックなどについて知り、今後の動向を注視していきましょう。

執筆者/田中あさみ　FPライター。大学在学中に2級FP資格を取得、医療系の仕事に携わった後ライターに。金融・フィンテック・不動産・相続などの記事を多数執筆。
ブログ：https://asa123001.hatenablog.com/
Twitter：https://twitter.com/writertanaka19