海外と日本の違いも徹底解説！　民泊とは一体どんなサービス？　拡大する民泊市場

訪日外国人の増加で拡大する民泊市場

民泊仲介最大手Airbnbが2020年の上場を公表するなど、活況な民泊市場。ワンルームから別荘まで、遊休不動産を活用して宿泊先を提供する民泊市場の急速な拡大に対して、競合するホテル・旅館業界は危機感を強めています。

加えて、近隣住民とのトラブルや犯罪への悪用など、さまざまなリスクが懸念され始めたこともあり、各国では、民泊に対する条例の制定や規制が進められてきました。

一方、日本では訪日外国人が年々増加するなか、宿泊施設の不足という課題の解決策として民泊を推進しています。

そもそも民泊とはどのような定義なのでしょうか。宿泊業における分類や各国の規制・条例とともに改めて民泊とはなにか、紐解いていきましょう。

多様化する宿泊業の形態

宿泊業の一つと考えられている民泊ですが、海外ではより広い意味を含む「バケーションレンタル」と呼ばれています。バケーションレンタルは、本来自身が利用する目的で所有している物件を、使用しない期間に第三者に貸し出す宿泊形態です。空き家やマンションの空き部屋を短期で貸し出す、いわゆる「民泊」とイメージするものだけでなく、別荘を中期で貸し出したり、ホームステイのように家庭の中に招き入れるような形も含めて捉えられています。

「民泊」はこのようなバケーションレンタルの中で、主に遊休不動産の所有者が短期間の貸し出しを行なう形を指して使われることが多くなっています。その他、国や地域によって多少の違いはありますが、民泊以外の宿泊サービスは主に以下のような分類が挙げられます。

・ホテル、旅館
商売として宿泊サービスを提供することを目的とし、自社物件において宿泊料を受け取ってサービスを提供する形態です。この形態はスタッフが常駐しており、旅館業法で定められた設備を備えています。滞在時は清掃、アメニティ、ルームサービスが提供されます。

・ポップアップホテル
バケーションレンタルの形態にホテルライクなサービスを付加した形態です。運営者が不動産オーナーから物件を借り受け、メンテナンスを行なって又貸しするモデルです。スタッフは常駐しませんが、洗練されたインテリアとリネン、調味料、アメニティまで揃っており、希望すればリネンの交換や清掃も提供されるため、ホテルのような環境で過ごすことができます。

・ホームステイ
一般家庭に1か月以上寄宿する形態です。家族の一員とみなされるため、一般に必要な家具やリネンは用意されますが、調理器具や洗濯機は家庭のものを借りる形になります。

主な宿泊業の比較​

欧米で普及している「バケーションレンタル」とは

欧米では昔からリゾート地の別荘や都市のコンドミニアムまで「バケーションレンタル」が行なわれてきました。例えば、家族構成が変わると引越しをする習慣があるアメリカでは、不動産価格が年々上昇傾向にあるため、流動性の高い物件を投資目的で購入することが多く見受けられます。

そして購入した物件の価格が上がるまでの期間で貸し出しを行ない、その賃貸収入で固定資産の税金を支払うことでコストを抑えてきました。
このように、もとより個人が物件を貸し出すケースが多い背景があり、近年はAirbnbなどマーケットプレイスの登場によって容易にマネタイズすることが可能になったため、さらにその市場は拡大しています。

こうした状況を受け、AirbnbやVrboのような宿泊施設を仲介するサービスのほか、Sonderのような遊休不動産を買い手がつくまで不動産オーナーから借り、管理しながら又貸しするサービスや、民泊として貸し出す不動産の管理を請け負うサービスなど、さまざまな形でスタートアップ企業も参入してきました。

世界の条例や規制からみる「民泊」の受け入れ体制

先に述べたように、世界的に拡大する民泊市場ですが、法的規制が不十分なことによる衛生面・安全面への懸念や既存のサービス業者にかけられている規制との不均衡などが懸念されています。また、税制の不整備によって脱税に近いことが行なわれる可能性や、貸主やフロントと対面する必要のない「匿名性」から、犯罪に利用される可能性など多くの課題を抱えています。その対策として、各国政府や自治体はさまざまな条例や規制を進め、その受け入れのあり方を模索しています。

ここではアメリカ、イギリス、韓国の民泊に対する条例や規制から、民泊がどのように受け入れられているのかをみていきましょう。

・アメリカ
民泊の規制が厳しいニューヨーク州では、3戸以上が入居する共同住宅の場合、入居者がいない状態で30日未満の短期滞在に貸し出すことは違法となります。またAirbnbなど民泊仲介サービスに対し、毎月同州の掲載物件の住所や、全貸主の氏名、住所、連絡先、サービスを通じて貸主やサービス提供者が得た金額など7項目の報告を義務付ける条例を制定しました。これに対し、AirbnbやHomeAwayが憲法違反として市を提訴、裁判所から条例の差し止め命令が出るなど対立が起きています。

同じアメリカでもオレゴン州にあるポートランドでは、Airbnbと提携し共同キャンペーンを展開するなど、民泊を観光誘致に役立てようとしています。当初は条例により住宅の一部を利用して民泊を行なう場合、ライセンスが必要でした。しかし、2014年からは民泊開始前に市からの許可を得れば、貸主が年間270日以上居住することや、貸し出し期間は年間30日までとすることなど条件付きではあるものの、民泊への貸し出しが可能になりました（ただし2年ごとに更新が必要）。また貸主に代わり宿泊料を受け取った民泊仲介サービスが宿泊税を納めるよう税制を整備するなど、民泊へ前向きな姿勢を見せています。

・イギリス
ポートランド同様、民泊へ前向きな姿勢を見せているのがイギリスの首都・ロンドンです。ロンドンではもともと住宅の90日未満の短期滞在への貸し出しを禁止しており、貸し出す場合には転用許可が必要でした。しかしロンドンオリンピックでの宿泊需要の高まりを機に、90日未満の貸し出しに限っては転用許可を要しないとするなど規制緩和を行なっています。

・韓国
韓国で住宅を貸し出すには、自治体の長の指定が必要です。しかし、その指定基準の中には、外国語案内が可能な体制を設けることなど、民泊を単に「安価に宿泊できる場所」と捉えるのではなく、あくまで貸主が住んでいる戸建・集合住宅で「外国人が韓国の文化を体験できるよう寝食を提供するもの」として位置付け、外国人の観光誘致のための整備を始めています。

宿泊業と民泊における各国の規制の状況【出典】厚生労働省「『民泊サービス』のあり方に関する検討会」の資料を元に作成【URL】https://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/other-syokuhin_312986.html

このように民泊を宿泊業としてだけではなく、観光誘致の手段として捉える国も増えてきています。2016年ブラジルで開催されたリオデジャネイロオリンピックでは、宿泊施設の不足が懸念されていましたが、Airbnbが代替宿泊施設公式サプライヤーとなった結果、3週間で8万人の宿泊者が利用し、経済効果が30億円にも上ったとAirbnbは公表しています。
こうした大規模なスポーツイベントなどと連動した民泊利用や規制緩和など、各国の民泊事情は刻々と変化しています。

日本の法律や条例からみる「民泊」の取り組み

では、日本における民泊の取り組みはどういったものでしょうか。

Airbnbは2019年9月20日から始まったラグビーワールドカップで、30万人以上の宿泊者とともに43億円以上の経済効果をもたらすと発表しました。2020年に開催される東京五輪ではさらなる効果が期待されます。こうしたインバウンド需要を背景に、日本でも民泊への整備が進められています。

日本で宿泊業を営むには、客室床面積や入浴設備など厳しい要件をクリアして各自治体の許可を得る必要があります。また、これらの要件をクリアすればどこでも始められるかといえば、そう一筋縄とはいきません。民泊の多くが住宅や住宅の一部を用いて運営されていますが、住宅街は住宅専用地域という用途地区になっている場合が多く、宿泊業を営むことが禁止されているのです。そのため既存の住宅では営業の許可を得ることができない場合が多く、違法な民泊が問題視されていました。

こうした状況を受け、2018年6月より民泊新法が施行され、年間の営業日数が180日以下という制限があるものの、都道府県知事に届け出をすれば住宅専用地域でも条件付きで民泊を運営できるようになりました。また、自治体が特区民泊条例を制定している地域であれば、2泊3日以上の滞在という条件付きではありますが、180日の営業日数の制約を受けることなく、比較的簡単に民泊を始めることができます。

日本の民泊に関する3つの制度比較【出典】民泊制度ポータルサイト【URL】http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/index.html

世界で提供されている民泊サービス

民泊業界には、Airbnbをはじめとして、旅館業という伝統的な産業にインターネットを組み合わせることで、新たな民泊関連サービスが生まれてきています。

atta（アッタ）

世界218カ国・地域のホテルや旅館、民泊、別荘などを対象として宿泊予約サイトを横断的に検索できるサービスです。最安値を提示するのはもちろんのこと、AIの解析によって今後価格が下がる可能性を予測し、最安値となるであろう予約時期を教えてくれます。

【出典】atta【URL】https://atta.ai/ja/

Vrbo（ヴァーボ）

Expedia Groupのサービスで、2019年に「HomeAway」が「Vrbo」ブランドに統合され、名称が変更になりました（既存のHomeAwayはVrboのブランディングに活用）。個人の所有する別荘やコンドミニアムを一棟まるごと貸し出すマッチングサイトで、家族やグループ滞在をメインターゲットに家主不在型でプライベートな空間を提供しています。

【出典】Vrbo【URL】https://www.vrbo.com/

WhyHotel（ホワイホテル）

新築高級アパートのオーナーから、入居者が決まるまでの期間、物件を直接借り上げて又貸しをするビジネスモデルです。従来の民泊サービスの場合、サービスの質が管理者に依存し、一定していないということが欠点として挙げられます。その欠点を補うためWhyHotelでは、単に物件を貸し出すだけでなく、Amazon Alexa対応の音響アシスタントデバイスを設置し、話しかけると24時間対応可能なコンシェルジュにサービスをオーダーできるようホテルライクなサービスを提供しています。

【出典】WhyHotel【URL】https://whyhotel.com/

以上のように不動産オーナーと宿泊希望者をマッチングするサービスのほか、民泊業を行なう不動産オーナーを支援するサービスも登場しています。

Pillow

Airbnbを通じて貸し出した不動産を管理するサービスです。鍵の管理や清掃、アメニティの提供、宿泊者のスクリーニングといった貸主にとって面倒な作業を代行します。

【出典】Pillow【URL】https://www.pillow.com/

民泊の可能性と不動産業界

Airbnbを筆頭に世界で拡大する民泊ビジネス。特に日本では外国人観光客の増加によって稼ぎ時の今、ホテルの宿泊価格は軒並み上昇しています。2017年外国人観光客の実績は2,600万人となっており、2007年の800万人と比較すると10年間で3倍以上に急増しています。

そのため、民泊で宿泊施設の不足分を補いたいというニーズは今後も高まっていくことでしょう。日本政府は2020年までに4,000万人の訪日観光客の獲得を目指しており、2017年より約1.5倍の観光客を受け入れるには、旅館・ホテル業界と民泊業界が共存していくほかありません。

遊休不動産の新たな活用方法が見出されている今だからこそ、不動産業界は遊休不動産の活用手段としての民泊関連サービスのあり方を考えて行く必要があるといえるでしょう。