空室対策の改善の鍵をにぎる！ IoT家電の活用術と手軽にできる人気物件へのリノベーションとは

はじめに

世の中には物件が溢れています。
そのため、空室で悩む大家さんも多くいます。そんな中で需要が高く、圧倒的にその供給が足りないと言われている物件があるのをご存知ですか？

1.盛り上がるペット市場、見つからないペット可物件

2018年は「フィンテック、不動産テックにつづき、ペットテックが来る！？」と言われています。

一般社団法人ペットフード協会は2017年の犬・猫の飼育実態を1844万6000頭と発表しました。この数字は、同年の日本における子供の数（15歳以下）の1571万人を大きく上回っています。
ここ数年、飼育数自体の伸びはあまり見られません。しかし、ペットに関する製品・新しいサービスの需要が高く、矢野経済研究所の調査によると、ペットビジネスの市場は約1兆4000億円を超え毎年1％ずつ成長しています。

不動産業界ではペットビジネスをどのように活用できるでしょうか。

実は、一般社団法人ペットフード協会は、ペットを飼うことに対する阻害要因の一つに「集合住宅に住んでいて、禁止されているから」と発表しています。

このことから、ペットの住環境に関してはまだ対応が十分ではなく、今後、展開できる可能性が考えられます。

それでは、現在の「ペット可物件」がどれくらい少ないのか調べてみます。

検索条件　「目黒駅」指定で物件検索→

「ペット相談可」にチェックをつけると

出典：LIFULL　HOME’S　

714件が115件に変わってしまいました。（2018年2月時点）
なんと、物件数は1/6以下に減ってしまったのです！

この検索は駅の指定のみなので、価格、間取り、築年数、駅からの距離などの条件を指定すると更に少なくなるに違いありません。
ペットを飼っている人達は、この1/6に減ってしまった物件の中から選択するしかないのでしょうか？

2.ペット可物件はなぜ少ないのか　～ペット可物件の抱える課題～

課題1.　大家さんが抱える不安

ペット市場は盛り上がっているにも関わらず、なぜこんなにもペット可物件は少ないのでしょうか？その理由は、ペットに起因する２つのトラブルにあります。
 

• 入居中のトラブル：

ペットのニオイが物件についたり、鳴き声などが住民同士のトラブル発生の原因になりやすい。

• 退去時のトラブル：

退去時に原状回復費が膨大にかかり費用負担でトラブルになりやすい。
 
物件を所有している大家さんとしては、そうしたトラブルは避けたいものです。
結果、トラブルが起こることをめんどうと感じ、「ペット可」というマンションやアパートは必然的に少なくなります。

課題2.　ペットオーナーが抱える不安

では、大家さん側のトラブルを解決し、物件が増えれば、ペットと一緒に賃貸物件で暮らす人は増えるのでしょうか。

実は、先程のペットを飼うことに対しての阻害要因のもう一つに「十分に世話ができないから」ということもあげられています。
また、同協会があったらいいと思う飼育サービスを調べたところ、「旅行中や外出中の世話代行サービス」が１番にあげられています。
 
近年、DINKSや独身世帯の増加により世帯はスモール化しています。
スモール化した世帯は、部屋を不在にすることが多く、ペットに対する世話ができるか不安で飼うことを諦めていることが考えられます。
 
ペット可物件が増えると、今ペットを飼っている人は入居につながります。
しかし、ペットを飼いたいと悩んでいる人が、ペットを飼って入居するためにはもう少し工夫が必要ではないでしょうか？
大家さんの課題、ペットオーナーの課題を両方からアプローチすると、さらに可能性は広がりそうです。

3.課題（ペット可物件が少ない課題・潜在ニーズ解決課題）の解決策を考える

今、その人気の高さから入居待ちがある「ペット可物件」があります。
 
それは、「ペット共存型物件」です。
今までひとまとめに「ペット可物件」と述べてきましたが、「ペット可物件」は建物構造で2種類に分けられます。

①条件緩和型物件
通常の建物構造で、大家さんがペットを飼うことをＯＫとした物件
②ペット共存型物件
ペットと共存して住むことを前提に建てられた、またはリフォームされた物件
 
実は、「ペット可物件」に関するトラブルは①の条件緩和型物件で起こる場合が多いのです。
対して、②のペット共存型物件はペットと共存して住むことを想定して建てられているので、ペットの住環境はもちろん、トラブルになる騒音や原状回復時の修復軽減などに対応する造りです。
そして、その目的や利便性から人気が高く、入居待ちの人がいるほど人気があります。
 
ペットオーナーは、「ペット可物件」が「通常物件」より1/6も少ない現状で、
そのペット可物件が、「①の条件緩和型物件」か、「②のペット共存型物件」のどちらであるか？を見極めながらペットとの居住物件を探しているのです。

空室改善は「ペット共存型物件」へのリノベーション

以前より「ペット可物件」へ条件を緩和すると入居率が上がり、空室改善につながるという提案はなされてきました。しかしながら、前述したとおり、その物件が単に①の「条件緩和型物件」であれば大家さんの懸念しているトラブルは解消されません。

「（今の建物のつくりのまま）ペット可物件に条件を広げましょう！」
というだけではなく、
「ペット共存型物件にリノベーションしましょう！」

ということが、空室に悩む大家さんに対する提案の正解ではないでしょうか。
リノベーションであれば、新築を建てるより、ローコストでリスクも低く空室改善のきっかけとなります。

ここで、ローコストで短期間でできるリノベーション事例の一部をご紹介します。
 

• 傷がつきにくいクロス・防音クロスやシート……犬や猫が爪で掻いても傷が付きにくく、汚れも拭き取りやすい加工をした壁材を利用する。また、防音シートを併用することで騒音対策にもなります。
• クッションフローリング……犬や猫が怪我をしないよう滑りにくく、また犬や猫の爪で傷が付きにくいよう、弾力性がありかつ表面が固い床材。下地を二重床にする、フローリング材の変更で防音対策も可能です。
• 飛び出し防止柵……玄関扉を開けた際、犬や猫が急に外へ飛び出すのを防止するための柵。飛び出したペット達のトラブルも予防できます。
• ペット足洗い場……エントランスの入り口などに設置、散歩から帰ってきた足などを洗う設備。共用部の清潔を保ち、住人間のトラブルを予防できます。　

ペットを飼いたい！でもお世話に不安…という人にＩoＴ家電

ペットが飼いたい、でもお世話が不安という人への解決策のひとつにＩoＴ家電を利用するという方法があります。
あったらいいと思う飼育サービスに「旅行中や外出中の世話代行サービス」があります。
例えば、「日中の外出が多く、ペットの様子が気になる」ことが懸念されるのであれば、ペットカメラが役に立ちます。

ペットカメラとは、ペットの見守りカメラで、留守番中のペットの様子がスマホのアプリによって確認できます。また、外出先からペットに話しかけたり、餌をあげることも可能です。
機種によっては、愛犬が吠えたことや家族が帰ってきたことを感知し通知するもの、猫じゃらしレーザで遊び相手になったりできるものもあります。

• Furbo　（https://shopjp.furbo.com/）
• PAWBO+（http://www.pawbo.jp/）
• かりかりマシーンSP　（https://petelect.jp/lp/karikarimachinesp/）など

出典：Furbo　
 
 また、ペットの状況が確認できるからこそ、室温や照明の管理などを外出先で調整したいと感じるかもしれません。
例えば、IoT家電を駆使して、外出先からスマホを使用しエアコンを操作することが可能です。

エアコンを新しく購入する必要はありません。スマホで家電を遠隔操作できる「IoTリモコン」を利用すれば、エアコンだけではなく照明やテレビ等の家電もIoT化できます。

ペットの様子が外出先から分かり、必要であればエアコンや照明等の家電が操作できるのであれば、ペットオーナーの不安は軽減されるでしょう。

ペット可物件を運用するためのその他注意事項

最後にペット可物件をうまく運用するために気をつけるべき事項をご紹介します。

• 既存の入居者に対しアンケート……ペット可物件になると（アレルギー等で）困る既存の入居者の方もいるかもしれません。ペット可物件に変更する旨の告知と意見などを予め確認するほうがよいでしょう。

• ペットに対する規約を定める……共用部でのルールや、ペットの種類・頭数・躾（しつけ）についての取り決め、違反時の退去の話等しっかりと取り決めます。
• 入居審査……規約の説明とともにペットの状態等を確認します。
• 賃貸契約書……退去時の原状回復について敷金等の取り決めをします。

まとめ

冒頭でふれた「需要が高く、圧倒的にその供給がたりていない物件」は「ペット可物件」でした。

今までは「ペット可」というだけで、大家さんは身構え、ペットオーナーは部屋探しに困るものと思われていました。しかしながら、リノベーションをすることで、空室に悩む大家さんも、部屋探しに困っているペットオーナーも、双方が喜ぶ「ペット共存型物件」へ変身します。

また、ペットを飼いたいという潜在顧客に対しては、IoT家電を提案することができます。ただでさえ人気が高いペット共存型物件に、IoT家電を備え付けることでさらに付加価値をつけることも可能です。

ペットビジネスの市場が盛り上がる中、不動産業界もペット共存型物件というビジネスチャンスを活用するのはいかがでしょうか。