不安を感じる管理会社へ向け、OYO LIFEの勝瀬博則CEOがぶっちゃけトークを連発

はじめに

2019年8月6日に、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が第4回の定例会を開催しました。会場は東京都千代田区の朝日生命大手町ビルです。当日のゲストとして『OYO LIFE』の勝瀬博則CEOが招かれていました。このときのプレゼン内容を紹介するのが本記事です。早速、ご覧ください。

勝瀬：皆さん、こんにちは。『OYO LIFE』の勝瀬と申します。またの名を“インドの黒船”と申します(笑)。

勝瀬：メディアの人たちには以前より、「OYOを“黒船”と呼ぶことだけは止めてほしい」そう、お願いしているのですが、なかなか思うようにいきませんね。最近の私は、カレー屋さんに行くことをためらっていまして、それは、

インドの黒船が日本でもカレー食べてた

勝瀬：なんて、冷やかされることを避けるためです。とても迷惑しています(笑)。しているんですが、皆さんは、「黒船、黒船」とおっしゃるので最近は開き直るといいますか、自ら、「インドの黒船でーす！」といって笑い飛ばすようにしています。

勝瀬：ご来場の皆さんの印象はどうでしょうか。『OYO LIFE』について、何かの記事を読んだり、誰かから話を聞いたりしたことがある人は？　『OYO LIFE』がどんな存在かを何となく知っている、という人は手を挙げていただけますか？　ありがとうございます。ほとんどの人に手を挙げていただけましたので、今日は、あまり詳しく、『OYO LIFE』がどんな会社なのかという説明をせず、違う話をしたいと思います。今日は本音トークです。次のような疑問にズバっと答えていきたいと思います。

大家さんや、入居者さんとの関係は？

いや、OYOさん、本当のトコロはどうなの？

アンタたち、俺たち管理会社のビジネスを奪いにきてんじゃないの？

勝瀬：今日は、たくさんの管理会社の人が来場されているとのことで、プレゼン内容は皆さんのための特別編です。ぶっちゃけトークをさせていただければと思います。いろいろなメディアで話してきたことを今日はあまり、お話しません。とはいえ、『OYO LIFE』を知らない人もいるはずです。少しだけ時間をとって、サラッと会社の説明をしますが、会社概要に興味がある人は、あとで、今日のプレゼン資料をダウンロードしてください。登壇資料は内容が濃く、『OYO LIFE』を丁寧に解説するものです。興味がある部分だけをかいつまんで読んでもらえればと思います。

目次

1. 4か月ちょっとで従業員数は562名に
2. OYO LIFEが掲げる5つの約束
3. 「OYO LIFEに任せて大丈夫か」という不安をぬぐう
4. 管理会社がOYO LIFEに抱く3つの疑念
5. 民泊とOYO LIFEの2つの大きな違い
6. 入居前も入居中も審査をする
7. OYO LIFEは物件を所有しない
8. OYO LIFEは物件オーナーをハッピーにする会社

4か月ちょっとで従業員数は562名に

勝瀬：『OYO LIFE』のスタートは今年(2019年)の3月28日です。まだ、4か月ちょっとの会社です。この資料では従業員数179名とありますが、今日(8月6日)時点で数えましたら、562名に増えておりました。私たちがどんな会社かと申しますと、クオリティ・リビング・スペースを提供する会社です。現在、ホテル事業ではマリオットに次いで、世界で2番目に多い数の客室数を提供する会社になりました。しかし、自分たちを「ホテルの会社である」とは、一度も申したことがありません。『OYO LIFE』のキーワードは3つです。

• 便利なロケーション
• 快適な住体験
• リーズナブルな価格

勝瀬：『OYO LIFE』が、どんなサービスを提供しているかと申しますと、スマホで簡単に部屋を選ぶことができ、わずか30分で入居するための契約が完了し、翌日には入居できるサービスです。このサービスを1か月半くらいで作りました。

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OYO LIFEが掲げる5つの約束

勝瀬：先ほど急いで、この資料を作りました。教えて『OYO LIFE』不動産管理会社編です。ご来場の皆さん向けのプレゼンテーションです。さきほど、控室で一生懸命に作りました。いま、皆さんに知ってもらいたい内容です。それは、いまだからこそできる『OYO LIFE』5つの約束です。

1. 空室、賃料の保証をします。
2. サブリース業者よりも高い料金で借ります。
3. ソフトバンク、Yahoo!から投資を受けていて安心です。
4. 家具、家電、水道、電気、Wi-Fiに投資します。
5. ホテル事業で培ったAIやITのノウハウで効率的な貸し付けをします。

※2019年9月12日追記：*上記は今後、変更される可能性があります。

勝瀬：『OYO LIFE』は、皆さんが管理しているお部屋の空室、賃料を保証します。ほかのサブリース会社さんよりも高い金額でお部屋を借ります。ソフトバンクやYahoo!が『OYO LIFE』に投資をしているので、資金が潤沢です。『OYO LIFE』は、ただ借りるだけではなく、水道、家具、家電などを自分たちで契約します。室内をインテリアコーディネイトし、写真におさめ、Webに空室物件を掲載することもやります。Wi-Fiのない物件でも大丈夫です。『OYO LIFE』がWi-Fi環境を整えます。そうした投資を皆さんのお部屋に実践します。目に見える物質投資だけではありません。たとえば、インターネットへの広告です。『OYO』は自社のホテル事業を6年間で世界2位の規模に成長させました。私たちが持っているのは、『OYO』というホテルブランドで培ってきたAI×IoT製品による客付けの仕組みです。これらを駆使することで、お借りしたお部屋のバリューアップに取り組みます。このバリューアップが、目に見えない投資です。

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「OYO LIFEに任せて大丈夫か」という不安をぬぐう

勝瀬：5つの約束を守っている私たちですが、ちまたからは、次のような噂が聞こえてきます。

『OYO LIFE』に貸して大丈夫なのか

勝瀬：昨年(2018年)には住宅宿泊事業法が施行されました。「この契機に新たな収益源を」そう考え、民泊に乗り出そうとしたとき、管理組合から指摘を受けた経験がある人は？　そうなれば、「新たな収益源を」という明るい話ではなくなります。こんな経験をお持ちの人は、少なくないのではないでしょうか。または、次のような疑念を抱く人もいるでしょう。

民泊で問題になったような近隣のトラブルを『OYO LIFE』はどうすんだ

勝瀬：いろいろな不安をお持ちだと思います。そもそも、「部屋や物件を『OYO』に任せることが不安だ」という人がいたら、是非、素直に手を挙げてもらえませんか。会場の方向に待機する『OYO LIFE』のメンバーより、その不安を解消できるよう、のちほど詳しく説明させますので。その前に、「いや、大丈夫ですよ」という話を私から。

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不動産管理会社がOYO LIFEに抱く3つの疑念

勝瀬：管理会社さんから寄せられる質問のベスト3が、こちらです。

1. 民泊と何が違うのか？
2. 入居審査をどうしているのか？
3. 『OYO LIFE』は管理会社のライバルだよね？

勝瀬：管理会社さんの本音を代弁すると、こうです。

民泊の利用者と同じように、短い期間で、次から次へと入居者が”来ては帰り“を繰り返すだろう

入居審査はどうしてるんだ。非対面で、かつ、インターネットで契約をやるってことは、入居審査をやっていないんじゃないか。悪い人、反社の人たちが来たらどうするんだ

いやいや、そもそも、うちらのビジネスを奪いに来ているだろ

勝瀬：3つ目の本音をほとんどの人が、私に向かって直接、いいません。でも、私の周りから、そういう話が私の耳に入ってきている状況です。1つずつ、誤解を解いていければと考えています。

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民泊とOYO LIFEの、2つの大きな違い

勝瀬：最初の質問。『OYO LIFE』と民泊の違いですが、一般に、民泊での宿泊予約は1泊ずつですよね。誰が来ても、長くて1週間くらいの予約(契約)です。旅行などで、知らない人が大勢で泊まりに来て、ワーッと騒いで、ゴミ出しのルールも知らずに散らかして帰るような出来事が一時期、問題になりました。そうした人たちと『OYO LIFE』の利用者が同じであることを不安に感じる人へ向け、『OYO LIFE』の利用者／住んでいる人のデータをご紹介します。入居期間、エリアのランキングです。

勝瀬：資料が投影画より、はみ出していますが、入居期間ランキングでは、1か月、3か月、2か月、7か月、14か月と続きます。注目してほしいのが、7か月や14か月で契約している利用者さんも結構多い点です。みなさん。14か月という期間にわたり『OYO LIFE』に住む人がいることを想像できましたか。これが現実です。ちなみに、1か月の契約が多い理由は、法人契約が多いことと関係しています。『OYO LIFE』は2019年3月にスタートして、実際のお貸し出しは4月1日からでした。はじめは、ソフトバンクさんやYahoo!さんなどの法人にお貸ししました。用途としては、「新入社員研修で使いたい」という契約が圧倒的に多かったのです。

勝瀬：2つ目の大きな違いは、契約が”1か月以上からの入居”という点です。『OYO LIFE』では一定期間未満の契約ができません。「7日間だけ借りたい」という契約ができない仕組みです。あまりにも短い期間で、部屋に住む人がコロコロと変わるのは正しくないと考えています。なかには、「旅するように住む」を体現するかのように短い期間で退去する人もいますが、従来の賃貸契約期間と同じくらいに、長い期間にわたって契約する人もいるのが現状です。いま、そういう人がどんどん増えています。これら2つの特徴から、『OYO LIFE』と民泊が100％違うことを断言します。マンション管理規約で「民泊NG」という物件であったとしても、『OYO LIFE』であれば、まったく問題ありません。

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入居前も入居中も審査をする

勝瀬：2つ目の質問です。

入居審査をどうしているのか？

勝瀬：これは、「反社チェックの体制が整っているのか」という疑念でもあるといえます。『OYO LIFE』はちゃんとやっているのかと、ご心配の人がいるでしょう。個人見解を先に申し上げますと、『OYO LIFE』の審査は皆さんよりも整った仕組みなのではないかと、正直、感じています。なぜか。反復的な審査(チェック)を実践しているからです。皆さんは、契約者が入居する前に、めちゃくちゃ厳しい入居審査をしますよね。勤め先の情報は正しいか。しっかり確認されていることと思います。契約者が入居したあとのチェックは、していますか？

勝瀬：入居したあとに、契約者さんの勤め先が変わったことを知ることはできますか？　契約者さんが入居後に反社の対象になったとき、わかりますか？　クレジットカードなどで未払いを起こしたら？　携帯電話の番号が変わったら？　それらの事実を皆さんが知ることは、できないですよね。皆さんの入居審査は厳しいものです。厳しいですが、それは、お城にたとえるなら、“ものすごく強固な門”です。悪い人がお城のなかに入らないよう、厳重な審査をしています。この門をくぐれた者は、お城に入り、なかで何をしてもいい、何をしても自由である。というのが、現状の皆さんのチェック体制です。『OYO LIFE』は違います。『OYO LIFE』も、もちろん、お城の入り口で厳重なチェックをしますが、それだけではありません。毎月の支払時に、“この人は反社の対象になっていないか”をチェックしているのです。

この人は、ちゃんと、契約をしたときの状況のままか

勝瀬：これをチェックさせていただいています。毎月です。入居後、反社チェックの対象に変わるようなことがあれば、「すいません、出ていってください」という、引導を渡すことができます。なぜなら、『OYO LIFE』は入居者と一時利用契約をかわすからです。これは、「何か問題(変化)があったときは、すいません、契約したときと状況が違うので、出ていっていただけますか」を主張できる契約なのです。まだあります。入居者が使う、電気や水道などは、すべて『OYO LIFE』が契約します。入居者が極めて悪質であったり、最悪な状況に陥ったりした場合は、契約が終了した入居者の部屋の電気、水道、ガスを止めることが、『OYO LIFE』にはできるのです。なぜなら、それらのライフラインの契約を私たちがしているから。場合によっては、大家さんからお借りしたお部屋に、私たちが投資をしてスマートロックをつけますから、事と次第によっては、スマートロックを制御して入室できないようにすることもできます。こうした『OYO LIFE』の審査セキュリティ体制と、皆さんの体制で、どちらが安心・安全でしょうか。

※2019年9月12日追記：*「入居者が極めて悪質であったり、最悪な状況に陥ったりした場合は、契約が終了した入居者の部屋の電気、水道、ガスを止めることが、『OYO LIFE』にはできるのです。」と勝瀬氏が話した趣旨は、入居者が反社会的勢力であることが判明した場合に、OYO LIFEは、ほかの入居者の安全を確保するための手段を用意している、というものです。現時点で、そのような事態は発生しておりませんが、もし、かりに、そのような事態が発生しても、対応できる体制をOYO LIFEでは確立できている、という趣旨になります。一部の読者の皆さまに誤解を抱かせてしまい、誠に申し訳ございませんでした。お詫びして訂正いたします。

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『OYO LIFE』は物件を所有しない

勝瀬：3つ目の質問です。

『OYO LIFE』は管理会社のライバルだよね？

勝瀬：これには結論から申し上げますと、違います。ライバルではありません。誤解のないようにハッキリ申し上げたいのは、“『OYO LIFE』は物件の所有をいたしません”ということです。オーナーさんと管理契約をする皆さまとのパートナーシップが、『OYO LIFE』にとっては何よりも大事です。『OYO LIFE』は、皆さんが管理している物件の管理業務部分をとりません。

そうはいってもさ。『OYO LIFE』が入ってきて、俺たちが大家さんを紹介したら、管理契約をかすめ取るんじゃないの？

勝瀬：いえいえ、そんなことは一切ありません。「『OYO LIFE』に大家さんを紹介したら管理契約なくなった」こんなことが許されるわけがありません。私たちは、共有部分の管理業務に一切、手を出しません。

勝瀬：私たちが管理するのは、入居者が住むお部屋のなかです。これは皆さんがなかなかできない、苦手分野ではないでしょうか。私たちは、家具付き＆サービス付きのお部屋を入居者に提供するので、お部屋のなかに入ることができます(そういう契約を結びます)から、そこを管理します。よって、室内で何かトラブルが起きたら――。たとえば、「大きな音を出す入居者がいて困る」「異臭がする部屋がある」などがあっても、私たちなら室内に入っていくことができるのです。これは、皆さんにとって面倒だった、入居者のトラブル対応を『OYO LIFE』に丸投げできる、というメリットでもあります。さらなるメリットを感じてもらうために、今日は新しい商品もお持ちしました。

勝瀬：当社に管理会社を変えていただけましたら、すべての空室をお預かりして運用する、という新商品です。お部屋には20万円分の投資をして家具をそろえることもやります。大家さんは一銭も払いません。Yahoo!やGoogleなどのいろいろなメディアに、お借りした物件の広告も出します。皆さんは、ただ、物件の管理会社をウチに変えるだけです。これまでもサブリースのカタチを考えてこられたかと思いますが、そのときに一番のリスクだったのは、物件の空室を埋められなかったときに自分たちでお金を出さないといけなかったコトです。これが、『OYO LIFE』と組むことで一変します。Aという管理会社さんからすると、部屋を借りるのは『OYO LIFE』で、共有部分の管理業務はいままで通り自分たちのところで、という新しい商品があっという間にできあがるのです。Aという管理会社のコストを一切、増やすことなく実現できます。まとめると、『OYO LIFE』は管理会社の皆さまにとって、次のような会社であるといえます。

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『OYO LIFE』は物件オーナーをハッピーにする会社

勝瀬：コストをかけずにオーナーさんをハッピーに。管理戸数と売上をアップし、客付けや入居者サービス、人件費をカットすることにつながる会社が『OYO LIFE』です。インターネット経由で入居者が決まろうが、スマホを使って入居の契約が完結しようが、管理物件のお部屋が家具付きのお部屋に変身しようが、管理会社さんには関係ありません。関係あるのは、オーナーがハッピーになるかどうかです。ちゃんと客付けができるかどうかです。『OYO LIFE』にお任せください。ウチとやれば客付けは100％確定します。これで、どこが“黒船”なのでしょうか(笑)。

勝瀬：今日は、この会場のうしろに、『OYO LIFE』のチームメンバーを4名、連れてきました。このあと、私たちは懇親会に参加しますので、「さっきの話はホントかよ、勝瀬」「本当にそんなコトができるのか」「どうやってやってるんだ」「いま、ちょっと、トラブルになっている部屋があるんだけど、これ、『OYO LIFE』は、どうやって対応するのか知りたいな」そうした疑問をぜひ、4名のメンバーにぶつけてみてください。

勝瀬：本日はお時間をいただきまして、誠にありがとうございました。プレゼンのなかで、口調が乱暴なところがありましたら、どうかご容赦ください。徳島県の出身である私は、話が熱を帯びてきますと、ときどき故郷の乱暴な言葉が出てしまいます。でも、それは情熱の裏返しです。皆さまのペイン(痛み)ポイントをお助けしたいと私は思っています。少しでも、皆さまの客付けのペインを解消したいと考えています。オーナーさんをハッピーにする苦労、このペインを和らげ、ハッピーにするお手伝いをしたい。皆さんが売上アップに困るなら、このペインをなんとかしたい。コストカットに頭を悩ませるなら、それらのペインを私たち『OYO LIFE』が引き受けます。

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