セールスアンドリースバックとは？仕組み・資金調達メリット・会計処理・注意点を徹底解説

セールスアンドリースバックとは何か 基本の仕組みと流れ

セールスアンドリースバックとは、自社が所有している不動産をいったん第三者に売却し、その買主と同時に賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ物件を使い続ける取引スキームです。

形式上は「売却」と「賃貸」を組み合わせた取引ですが、実務上は資金調達手段の一つとして活用されるケースが多いのが特徴です。借入ではなく売却によって資金を確保するため、貸借対照表や信用枠への影響の出方が融資とは異なります。

仕組みの全体像

基本構造はシンプルです。

• 保有不動産を投資家やリース会社に売却する
• 売却代金を一括で受け取る
• 同時にその不動産について賃貸借契約を締結する
• 毎月リース料（賃料）を支払いながら継続利用する

この結果、所有権は買主へ移転しますが、使用権は賃借人として維持できます。つまり「資産は手放すが、事業拠点や居住環境は維持できる」という点が最大の特徴です。

法人の本社ビルや工場、物流倉庫だけでなく、個人の自宅にも活用されることがあります。近年は資産圧縮やキャッシュフロー改善を目的とした戦略的な活用も増えています。

通常の売却との違い

通常の不動産売却では、売却後は物件を明け渡し、移転や事業所移動が必要になります。しかしセールスアンドリースバックでは、売却と同時に賃貸借契約を結ぶため、物理的な移転が発生しません。

そのため、次のような場面で活用されやすいです。

• 事業拠点を移したくないが資金が必要な場合
• 対外的に「資金繰りが厳しい」と見られたくない場合
• 急ぎでまとまった資金を確保したい場合

売却は行われますが、利用継続が前提のため、外部からは実態が見えにくいという側面もあります。

具体的な流れ

実務上の流れは以下のようになります。

1 査定と条件交渉

まずは対象不動産の査定を受けます。ここで重要なのは「売却価格」と「月額リース料」のバランスです。売却価格が高くても、賃料が高額であれば長期的負担は増加します。

契約期間、更新条件、中途解約の可否、買戻し特約の有無なども同時に交渉します。

2 売買契約の締結

売買契約を締結し、所有権を買主へ移転します。登記も移転され、法的には完全に第三者所有となります。

この時点で売却代金が支払われ、資金調達が完了します。

3 賃貸借契約の開始

同日に、または直後に賃貸借契約を締結します。以降は借主としてリース料を支払います。

契約形態は普通賃貸借か定期借家契約かによって安定性が変わります。法人利用では中長期契約が一般的ですが、条件次第では短期契約もあります。

4 将来的な選択肢

契約内容によっては、将来の買戻し特約が付くケースもあります。ただし、買戻価格はあらかじめ定められていることが多く、市場価格とは連動しない点に注意が必要です。

本質的な位置づけ

セールスアンドリースバックは「売却を伴う資金化」です。融資とは異なり、返済義務はありませんが、代わりに毎月の賃料負担が発生します。

そのため、単なる一時的資金確保手段としてではなく、

• 事業の再投資
• 借入金の圧縮
• 財務体質の改善
• 老後資金の確保

といった中長期戦略の一環として設計することが重要です。

単純な不動産売却でもなく、単純な賃貸でもない「資産の流動化と利用継続を両立させる仕組み」である点を正確に理解することが、失敗しない第一歩になります。

セールスアンドリースバックは、資産を現金化しながら同じ場所を使い続けられる仕組みです。ただし売却価格と家賃のバランスがすべてを左右しますので、目先の資金だけで判断せず、将来のキャッシュフローまで必ず試算してから決断してくださいね

セールスアンドリースバックと他の資金調達方法との違い

不動産を活用した資金調達には、セールスアンドリースバック以外にもさまざまな方法があります。代表的なのは金融機関からの融資、不動産担保ローン、リバースモーゲージ、ファクタリングなどです。

それぞれ仕組みやリスク、財務への影響が大きく異なるため、「何を優先するか」によって最適解は変わります。ここでは、資金調達を検討する不動産オーナーの視点で、実務上の違いを整理します。

金融機関からの融資との違い

最も大きな違いは「借入か、売却か」という点です。

• 融資は借入であり、負債が増える
• セールスアンドリースバックは売却であり、原則として借入ではない
• 融資は返済義務がある
• セールスアンドリースバックは賃料支払い義務がある

融資では、信用情報や決算内容、担保評価が重視されます。財務内容が弱い企業や、すでに借入枠を使い切っている企業は審査で不利になります。

一方、セールスアンドリースバックは「物件の価値」が中心です。赤字決算や債務超過の企業でも、保有不動産に十分な評価があれば資金化できる可能性があります。

また、融資は資金使途を明示する必要があるケースが多いですが、セールスアンドリースバックは原則として使途が自由です。運転資金、投資資金、借入返済、相続対策など幅広く活用できます。

ただし、将来的に総支払額を比較すると、長期的には融資の方がコストが低くなるケースもあります。短期の資金確保を優先するのか、長期的コストを抑えるのかが判断基準になります。

不動産担保ローンとの違い

不動産担保ローンは、不動産を担保にして借り入れる方法です。所有権は移転しません。

• 不動産担保ローンは所有権が残る
• セールスアンドリースバックは所有権が移転する
• 担保ローンは毎月元利返済がある
• セールスアンドリースバックは賃料支払いが発生する

担保ローンは、資金調達額が評価額の一定割合に制限されることが多く、LTVの制約を受けます。セールスアンドリースバックでは、売却価格全額が資金になります。

ただし、担保ローンは物件を失うリスクが低く、将来的な値上がり益も享受できます。物件を「手放したくない」場合は担保ローンの方が適しているケースもあります。

一方で、借入余力が限界に近い企業や、オフバランス化を図りたい企業にとっては、売却型であるセールスアンドリースバックの方が財務改善効果を得やすいです。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは主に高齢者向けの融資制度で、自宅を担保に生活資金を借りる仕組みです。

• リバースモーゲージは融資
• セールスアンドリースバックは売却
• リバースモーゲージは生存中は返済不要なケースが多い
• セールスアンドリースバックは毎月賃料が発生する

リバースモーゲージは、契約者死亡後に物件売却で精算されるのが一般的です。そのため、老後資金を安定的に確保したい個人には適しています。

一方、法人利用は基本的に対象外であり、利用条件も年齢や物件種別に制限があります。法人や事業用不動産の資金化には、セールスアンドリースバックの方が現実的です。

また、リバースモーゲージは融資枠が分割実行型のことが多く、一括で大きな資金を得たい場合には向いていない場合があります。

ファクタリングとの違い

ファクタリングは売掛債権を売却して資金化する方法です。不動産とは直接関係ありません。

• ファクタリングは売掛金の資金化
• セールスアンドリースバックは不動産の資金化
• ファクタリングは短期資金向き
• セールスアンドリースバックは中長期資金にも対応可能

ファクタリングは即日資金化できるケースもあり、緊急の資金繰りには有効です。ただし手数料が高く、継続利用にはコスト負担が大きくなります。

一方、セールスアンドリースバックは審査や契約手続きに一定の時間がかかりますが、まとまった金額を一度に確保できる点が強みです。

財務・会計上の違いという視点

資金調達方法の違いは、貸借対照表や損益計算書への影響にも現れます。

• 融資は負債増加
• 不動産担保ローンも負債増加
• セールスアンドリースバックは資産減少と現金増加
• リース区分によってはオンバランス処理が必要

特に、ROA改善やバランスシートのスリム化を目的とする場合、単純な借入よりも売却型の方が戦略的に有利な場合があります。

ただし、新リース会計基準の影響により、将来的にはリース負債の計上が求められるケースもあるため、単純に「オフバランスだから有利」とは言い切れません。契約内容と会計区分の確認が不可欠です。

どの方法を選ぶべきか

最終的な判断軸は、以下のような観点になります。

• 借入余力は残っているか
• 物件を将来も所有し続けたいか
• 一括でまとまった資金が必要か
• 財務指標を改善したいか
• 長期コストを抑えたいか

資金調達は単なる「お金を得る行為」ではなく、経営戦略の一部です。短期の資金繰り対策なのか、財務再構築なのか、成長投資なのかによって最適解は変わります。

セールスアンドリースバックは借入ではなく資産の組み替えです。今の財務状況と将来の戦略を整理してから選ぶことで、単なる資金調達ではなく経営改善の武器になりますよ

セールスアンドリースバックのメリット

セールスアンドリースバックは、単なる不動産売却ではありません。資産を現金化しながら、同じ場所を継続利用できるという特性を活かし、資金繰り・財務体質・事業戦略に同時に効果をもたらす資金調達手法です。ここでは、不動産を保有していて資金調達を検討している方にとって本質的に重要なメリットを、実務視点で整理します。

短期間でまとまった資金を確保できる

金融機関融資では、審査・担保評価・決算内容の精査などに時間を要します。一方、セールスアンドリースバックは「売却取引」であるため、与信審査よりも物件価値が重視される傾向があります。

そのため、以下のようなケースでも活用しやすい特徴があります。

• 借入余力が限界に近い法人
• 赤字決算で融資審査が厳しい企業
• 早急に資金を確保する必要がある案件

不動産という既存資産を活用するため、新たな担保設定や保証人の追加を求められにくい点も、スピード調達に寄与します。

資金使途が原則自由

融資では設備資金・運転資金など用途制限が課されることがあります。しかし、セールスアンドリースバックで得た売却資金は、基本的に使途制限がありません。

• 借入金の返済
• 新規事業投資
• M&A資金
• 税金支払い
• 個人オーナーの老後資金確保

この「用途自由」という特性は、資金の機動的な再配分を可能にします。資金の再配置によって、より高い収益性を狙う戦略も取れるようになります。

固定資産税や維持管理コストの削減

不動産を所有している限り、固定資産税、都市計画税、保険料、大規模修繕費などの負担は継続します。

売却後は所有権が移転するため、原則としてこれらの負担から解放されます。結果として、以下の効果が期待できます。

• 固定費の圧縮
• 修繕リスクの移転
• 建物老朽化リスクの外部化

特に築年数が進んでいる物件を保有している場合、将来の修繕リスクを回避できる点は大きなメリットです。

オフバランス化による財務指標の改善

セールスアンドリースバックは、条件次第で貸借対照表から固定資産を外すことが可能です。これにより、資産圧縮が実現します。

• 総資産の圧縮
• ROAの改善
• 自己資本比率の向上
• レバレッジ改善

資産効率が改善されることで、対外的な信用評価が向上し、将来的な資金調達環境が良化する可能性もあります。

ただし、ファイナンスリースと判定される場合は両建計上となるため、契約設計は慎重に行う必要があります。

事業拠点を移転せずに済む

通常の不動産売却では、拠点移転が不可避です。しかし、セールスアンドリースバックでは売却後も同物件を使用できます。

• 顧客との関係維持
• 従業員の通勤環境維持
• 移転コストの回避
• ブランド価値の維持

本社ビルや主要店舗など、立地が事業価値に直結しているケースでは、移転不要という点は極めて重要です。

売却が対外的に目立ちにくい

通常売却では市場に情報が出回りますが、セールスアンドリースバックは特定の事業者との相対取引となることが多く、外部に情報が広がりにくい特徴があります。

資金調達を周囲に知られたくないケースや、取引先・金融機関への心理的影響を抑えたい場合にも有効です。

将来的な買戻しの選択肢を残せる

契約内容によっては買戻し特約を設定できます。これにより、

• 一時的な資金確保
• 将来的な資産再取得

という二段構えの戦略が可能です。事業再建や一時的な資金ショックへの対応策として、柔軟な出口戦略を設計できます。

セールスアンドリースバックは、単なる売却ではなく資産の再設計です。不動産を眠らせたままにせず、キャッシュを生み出す装置に変える発想が重要です。資金調達と財務改善を同時に考えたい方には、有力な選択肢になりますよ

セールスアンドリースバックのデメリットとリスク

セールスアンドリースバックは、資金調達と事業継続を両立できる有効なスキームですが、所有権を手放す以上、一定のリスクを伴います。資金繰り改善という短期的なメリットだけに注目すると、将来的なキャッシュフロー悪化や財務リスクを見落とす可能性があります。ここでは、不動産を保有し資金調達を検討している経営者・オーナーが必ず押さえるべきデメリットを整理します。

売却価格が市場価格より低くなりやすい

セールスアンドリースバックでは、買主は将来の賃料収入を前提に価格を算定します。そのため、通常の第三者売却よりも買取価格が低く設定される傾向があります。

特に以下のケースでは価格が抑えられやすいです。

• 賃料が相場より低く設定されている
• 立地が弱く将来の転売リスクが高い
• 建物の老朽化や修繕リスクが大きい
• 買戻し特約が付いている

結果として「思ったより資金が調達できない」という事態も起こり得ます。短期資金の確保だけでなく、通常売却との差額がどの程度あるのかを必ず試算することが重要です。

毎月のリース料が固定費として重くなる

売却後は賃借人としてリース料を支払います。これは融資の返済とは異なり、契約期間中は原則支払い義務が継続します。

特に注意すべき点は次の通りです。

• 売却時の資金で借入返済をしても、新たに家賃負担が発生する
• リース料は経済環境が悪化しても減額されにくい
• 解約不能型契約の場合、中途解約が困難

資金調達直後は潤沢に見えても、数年後に家賃負担が重くなり、再び資金繰りに苦しむケースもあります。月額賃料が営業利益の何％を占めるのかを具体的に確認すべきです。

長期契約では総支払額が大きくなる

リース期間が長期化すると、総支払額が売却価格を上回るケースもあります。特にファイナンス・リース型に近い条件では、実質的に分割払いに近い経済構造になることがあります。

例えば、

• 売却価格3億円
• 年間賃料2,400万円
• 契約期間15年

という条件では、単純計算で支払総額は3.6億円になります。金利相当分を含めると、資金調達コストは決して安くありません。

資金調達コストを融資金利と比較し、実質年率換算で判断する視点が不可欠です。

改修・建替えの自由度が下がる

所有権は買主に移転するため、将来的な設備投資や用途変更に制約が生じます。

• 大規模改修には貸主の承諾が必要
• 建替え判断は貸主側の意向に左右される
• 原状回復義務の範囲が想定以上に広い場合がある

事業用不動産の場合、将来の成長戦略に影響を及ぼす可能性があります。特に本社ビルや主要拠点の場合は、経営の自由度が低下する点を慎重に検討すべきです。

買戻し価格が高騰するリスク

買戻し特約が付いている場合でも、価格算定方法によっては将来的に高額になる可能性があります。

例えば、

• 売却価格＋一定利回り
• 市場価格ベースで再評価
• 期間経過に応じて加算

といった条件があると、数年後の買戻し価格が当初想定を超えることがあります。特に地価上昇局面では大きな負担になります。

買戻しを前提にする場合は、価格算定式を具体的に数値で確認し、将来シミュレーションを行うことが重要です。

会計上オフバランスにならない可能性

契約内容によっては、会計上ファイナンス・リースと判定され、資産と負債を両建計上するケースがあります。さらに新リース会計基準では、多くのリースがオンバランス処理となります。

その結果、

• 想定した財務改善効果が出ない
• 負債比率が悪化する
• 金融機関評価に影響する

といったリスクがあります。オフバランス目的で導入したにもかかわらず、逆に財務指標が悪化する可能性があるため、税理士・公認会計士との事前確認が不可欠です。

実質的に金融取引と判断されるリスク

契約条件によっては、形式上は売却でも、実質は担保付融資とみなされることがあります。その場合、

• 売却益が認められない
• 消費税処理が変わる
• 会計処理が借入扱いになる

など、当初想定と異なる処理になる可能性があります。契約書の文言と実態の整合性を確認する必要があります。

事業悪化時に退去リスクが顕在化する

所有していれば資金繰りが厳しくても即退去は発生しませんが、賃貸契約では家賃滞納が続くと退去リスクが生じます。

• 家賃未払いによる契約解除
• 事業継続困難
• ブランド毀損

資金調達のために行ったスキームが、逆に事業基盤を不安定にする可能性もあるため、長期キャッシュフロー予測が不可欠です。

契約内容によるリスク差が大きい

セールスアンドリースバックは商品設計が業者ごとに大きく異なります。特に注意すべき点は以下です。

• 契約期間と更新条件
• 中途解約条項
• 賃料改定条項
• 修繕負担区分
• 保険加入義務
• 転貸制限

これらは将来トラブルの原因になりやすいため、複数社比較と契約書精査が不可欠です。

セールスアンドリースバックは「資金を得られるかどうか」ではなく、「総コストと将来の自由度をどう評価するか」が判断基準になります。短期資金の確保だけでなく、5年後・10年後の事業戦略と整合しているかを必ず確認してください。

セールスアンドリースバックは即効性のある資金調達手段ですが、売却価格・家賃総額・会計処理・将来の自由度まで冷静に比較しないと、資金繰り改善どころか長期的な負担になることもあります。契約前に必ず総支払額とキャッシュフローを数値で試算することが成功のカギです

会計処理のポイント ファイナンスリースとオペレーティングリースの違い

セールスアンドリースバックを活用する際、資金調達額や家賃条件と同じくらい重要なのが「どのリース区分に該当するか」という会計上の判断です。

ファイナンスリースか、オペレーティングリースかによって、貸借対照表や損益計算書への影響は大きく異なります。資金繰り改善やオフバランス化を目的に検討している場合は、会計処理の違いを理解しておくことが不可欠です。

ファイナンスリースに該当する場合の考え方

ファイナンスリースとは、実質的に「分割払いで資産を取得しているのと同様」と評価されるリース取引です。

一般的に、次の2つを満たす場合に該当します。

• 解約不能または解約不能に準ずる契約であること
• リース料総額で物件の取得価額のほぼ全額を回収するフルペイアウトであること

この場合、売却しても実質的な支配が継続していると判断され、会計上は単純な売却とは扱われません。

売却時の処理

ファイナンスリースに該当する場合、固定資産売却損益はそのまま当期損益とせず、長期前払費用や長期前受収益として繰延処理されるケースがあります。

これは、形式上は売却でも、経済的実態は資産の利用を継続しているため、売却益や売却損を一括で計上するのは適切ではないと考えられるからです。

リース開始時の処理

リース開始時には、以下の両建て処理を行います。

• リース資産を計上
• 同額のリース債務を計上

その後は、リース料支払の都度、元本部分はリース債務を減少させ、利息部分は支払利息として処理します。さらに、リース資産について減価償却を行います。

結果として、

• 貸借対照表に資産と負債が残る
• 損益計算書に減価償却費と支払利息が計上される

という構造になります。

資金調達という観点では現金は増えますが、負債も増えるため、レバレッジ指標や自己資本比率への影響は慎重に分析する必要があります。

オペレーティングリースに該当する場合の考え方

ファイナンスリースに該当しない取引は、オペレーティングリースとして処理されます。

この場合、売却と賃貸借を別個の取引として扱います。

売却時の処理

売却時は通常の固定資産売却と同じ処理を行います。

• 建物や土地を帳簿から除却
• 売却損益を当期損益に計上

売却益が出れば当期利益を押し上げ、売却損が出れば当期損失として処理されます。

リース時の処理

リース開始後は、支払ったリース料をその都度費用計上します。

• 借方：リース料
• 貸方：現預金

資産や負債の計上は行いません。

このため、

• 貸借対照表が軽くなる
• オフバランス効果が得られる

という特徴があります。

財務体質の改善を目的にセールスアンドリースバックを活用する場合、オペレーティングリースとして扱われるかどうかは極めて重要な論点です。

金融取引とみなされるケース

契約内容によっては、セールスアンドリースバックが「実質的な担保付融資」と判断されることもあります。

例えば、

• 売却価格と将来の支払総額の差額が利息相当と明確に設計されている
• 経済的実態が融資とほぼ同一である

といった場合です。

この場合は、

• 売却ではなく借入金計上
• 利息部分を支払利息として処理

というローンと同様の会計処理になります。

資金調達目的で利用しても、会計上は借入と同様に扱われるため、財務指標への影響は通常の融資と大きく変わらない点に注意が必要です。

新リース会計基準の影響

2027年度以降、新リース会計基準の適用により、借手は原則としてすべてのリースをオンバランス処理する方向に進みます。

これにより、従来オペレーティングリースとしてオフバランス処理していた契約も、使用権資産とリース負債の計上が求められる可能性があります。

つまり、

• オフバランス目的でのスキーム設計
• 財務指標改善を前提とした計画

は、将来的な基準変更も見据えたうえで検討する必要があります。

実務上の判断ポイント

セールスアンドリースバックを検討する際は、次の点を必ず確認してください。

• 契約は解約不能か
• リース料総額は物件価格の大部分を回収する設計か
• 買戻し特約の条件はどうなっているか
• 実質的に融資と評価される可能性はないか
• 新リース会計基準適用後の財務影響はどうなるか

単に「資金が入る」という視点だけでなく、「決算書がどう変わるか」という視点で設計することが、経営判断としては極めて重要です。

セールスアンドリースバックは資金調達の手段ですが、会計上は売却なのか、分割購入なのか、融資なのかという判断で決算書の姿が大きく変わります。契約前に必ずリース区分を確認し、将来の財務指標まで見据えて設計することが成功のポイントです

どんな企業やオーナーに向いているか

セールスアンドリースバックは、単なる資金調達手法ではなく、「不動産という固定資産をどう戦略的に活用するか」という経営判断に直結するスキームです。

向いているかどうかは、資金繰りの状況だけでなく、事業戦略や将来計画、財務体質によっても大きく変わります。ここでは、実務で多く見られる典型的なケースを整理します。

借入余力が限られている企業

金融機関からの追加融資が難しい、あるいは既存借入が多く財務指標をこれ以上悪化させたくない企業には有効です。

• 不動産は保有しているが、手元資金が不足している
• 銀行借入を増やすと自己資本比率やDSCRに影響が出る
• 財務体質を一時的にスリム化したい

売却により現金を確保しつつ、拠点はそのまま使い続けられるため、事業継続性を損なわずに資金調達できます。特にオフバランス化によってROA改善を図りたい法人には適しています。

成長投資や事業転換期にある企業

攻めの資金需要がある企業にも向いています。

• 新規事業立ち上げ資金が必要
• 設備投資やDX投資を加速したい
• M&Aや人材採用を強化したい

不動産に資金が固定化されている状態は、成長企業にとっては機会損失になり得ます。不動産を現金化し、より高いリターンが見込める分野に再配分するという考え方は、資本効率の観点から合理的です。

一時的な資金ショックに直面している企業

突発的な資金需要にも適しています。

• 大口取引先の倒産
• 税金・社会保険料の支払いが迫っている
• 災害や外部環境悪化による急な資金不足

借入とは異なり、用途制限がないケースが多いため、柔軟に資金を活用できます。短期的なキャッシュフロー改善を最優先する場面では有力な選択肢です。

不動産を保有しているが、活用効率が低い企業

自社ビルや広すぎるオフィスを保有している企業も対象です。

• テレワーク普及で余剰スペースがある
• 建物維持費や固定資産税が重い
• 老朽化が進み、将来の修繕リスクが大きい

所有から利用へと切り替えることで、維持管理リスクを軽減しつつ、資金を確保できます。特に中堅・中小企業で、資産圧縮を検討しているケースに多く見られます。

将来的に買戻しを視野に入れている企業や個人

買戻し特約を活用したいケースも向いています。

• 一時的に資金が必要だが、将来的には再取得したい
• 相続対策の一環として一度資産を流動化したい
• 事業承継前に財務整理をしておきたい

買戻し条件を明確に設計できれば、出口戦略を描きながら活用できます。ただし、買戻価格の算定方法や期間条件は慎重な検討が必要です。

個人オーナーで老後資金を確保したい方

法人だけでなく、個人にも向いています。

• 自宅に住み続けながら資金を確保したい
• 老後資金や医療費を準備したい
• 相続人に現金を残したい

所有権は移転しますが、住み慣れた自宅に住み続けられる点は心理的な安心感につながります。リバースモーゲージとの違いを理解したうえで選択することが重要です。

逆に慎重検討が必要なケース

一方で、長期的な資金調達を前提とする企業や、不動産価値の上昇を見込んでいるケースでは慎重な判断が求められます。

• 長期間リース料を払い続けると総支払額が増大する
• 将来の不動産価格上昇を享受できない
• 改修や建替えの自由度が下がる

短期資金ニーズには強い一方で、長期的な保有戦略とは相性が悪い場合もあります。

セールスアンドリースバックは、「資金が足りないから使う最後の手段」ではなく、「不動産をどう戦略資産として扱うか」という選択肢の一つです。自社の財務状況、事業計画、出口戦略を踏まえたうえで検討することが重要です。

セールスアンドリースバックは資金繰りに困った企業だけの手法ではありません。不動産を眠らせるのか、動かすのかという経営判断です。今の財務状況と将来計画を冷静に整理すれば、自社に向いているかどうかははっきり見えてきます

契約前に確認すべき重要チェックポイント

セールスアンドリースバックは、売却と賃貸借を同時に行う複合契約です。資金調達という目的だけに目を向けてしまうと、契約後に想定外の負担や制約が生じることがあります。ここでは、資金繰り改善を本当に成功させるために、契約前に必ず確認すべき実務上の重要ポイントを整理します。

買取価格と賃料のバランスは妥当か

最も重要なのは、売却価格と毎月のリース料のバランスです。

売却価格が高く見えても、賃料が相場より大幅に高ければ、長期的な総支払額は膨らみます。逆に、賃料が低くても、売却価格が著しく低い場合は資金調達効率が悪くなります。

確認すべき視点は次のとおりです。

• 売却価格は市場価格の何％程度か
• 年間賃料を売却価格で割った実質利回りは妥当か
• 5年・10年での総支払額はいくらになるか
• 将来の賃料改定条項はあるか

単年度のキャッシュインだけでなく、将来キャッシュフローを含めたトータルコストで判断することが不可欠です。

契約期間と中途解約条件

リース契約が「解約不能」かどうかは、実務上非常に重要です。

ファイナンス・リースに該当する可能性がある契約では、原則として中途解約ができないケースが多く、解約時には残存期間分の賃料相当額を一括請求される場合もあります。

確認すべき項目は以下です。

• 契約は普通借家か定期借家か
• 中途解約は可能か
• 解約時の違約金算定方法
• 解約通知期間

事業環境の変化、拠点移転、M&Aなどを想定し、柔軟性が確保されているかを必ず確認してください。

買戻し条件と価格算定方法

将来の買戻しを想定している場合、条件を曖昧にしたまま契約するのは非常に危険です。

よくあるトラブルは、買戻し価格が「時価」とされており、想定以上に高額になってしまうケースです。

最低限確認すべき内容は次の通りです。

• 買戻し特約は明記されているか
• 買戻し可能期間
• 買戻し価格の算定式（固定額か、利回り基準か）
• 費用負担（登記費用・仲介手数料など）

出口戦略を明確にせずに契約すると、将来の選択肢が大きく制限されます。

原状回復義務と修繕負担の範囲

所有権が移転するため、修繕や改修の取り扱いは契約で細かく定められます。

特に事業用不動産では、設備更新やレイアウト変更が制限される可能性があります。

確認ポイントは以下です。

• 大規模修繕は貸主負担か借主負担か
• 設備更新の承諾要否
• 原状回復義務の範囲
• 建替えや用途変更の可否

建物の老朽化が進んでいる場合は、将来の修繕費リスクも織り込んでおく必要があります。

転リース時の取り扱い

子会社や第三者に転貸する可能性がある場合は、転リース条項の確認が不可欠です。

転リースが制限されている場合、事業再編やグループ内再配置に支障が出ることがあります。また、会計処理も通常と異なる扱いになるケースがあります。

• 転貸の可否
• 転貸時の承諾条件
• 賃料差額の取り扱い
• 会計上の影響

事業戦略と契約内容が整合しているかを事前に精査することが重要です。

税務と消費税区分の確認

売却益や売却損の処理、消費税の課税区分は、資金計画に直接影響します。

特に以下の点は事前に税理士と確認すべきです。

• 建物と土地の価格按分
• 売却損益の繰延処理の有無
• リース料の消費税区分
• 金融取引と判定されるリスク

契約内容によっては、想定と異なる会計・税務処理が必要になることがあります。

複数業者の比較は必須

リースバック業者ごとに、提示条件は大きく異なります。

• 売却価格
• 賃料水準
• 契約期間
• 買戻し条件
• 手数料体系

最低でも複数社から見積りを取り、条件を並べて比較することが、失敗を防ぐ最大の対策です。

数字だけでなく、契約条文の柔軟性や将来オプションの有無も比較対象にしてください。

セールスアンドリースバックは、資金が入るかどうかだけで判断してはいけません。売却価格・賃料・契約期間・買戻し条件をセットで考え、将来のキャッシュフローまで試算してから決断することが、失敗しない最大のポイントです。必ず数字で確認してから契約しましょう

セールスアンドリースバックで失敗しないための戦略

セールスアンドリースバックは、資金調達と事業継続を両立できる有効なスキームですが、設計を誤ると「思ったより資金が残らない」「家賃負担が重い」「買戻しができない」といった事態に陥ります。

失敗を防ぐためには、単なる売却取引としてではなく、将来キャッシュフローまで含めた戦略的な財務施策として設計することが重要です。

資金使途とゴールを先に明確化する

最も多い失敗は、資金使途が曖昧なまま契約してしまうことです。

「とりあえず資金を確保したい」という発想では、適正な売却価格や家賃水準の判断ができません。

• 運転資金の補填なのか
• 借入金返済なのか
• 成長投資なのか
• 一時的な資金ショートの回避なのか

目的によって、許容できる家賃水準や契約期間は変わります。

例えば短期の資金ブリッジであれば、買戻し前提の短期契約が合理的です。一方で、財務改善を狙うなら長期安定賃料の交渉が重要になります。

総支払額と将来キャッシュフローを必ず試算する

売却価格だけを見て判断するのは危険です。

重要なのは「売却価格 − 将来支払うリース総額」です。

• 月額賃料 × 契約期間
• 更新料や保証金
• 原状回復義務
• 買戻し価格

これらを含めたトータルコストを現在価値ベースで試算することが必要です。

特にファイナンスリースと判定される場合、実質的に借入と同様の負担になるケースもあります。

金融機関借入と比較し、実質金利換算でどちらが有利かを必ず検証してください。

売却価格と賃料のバランスを冷静に見る

セールスアンドリースバックでは、売却価格が市場価格より低めになる傾向があります。

その代わり、賃料が相場より高く設定されるケースもあります。

ここで確認すべきポイントは以下です。

• 売却価格は周辺相場と比較して妥当か
• 表面利回りはどの水準で計算されているか
• 家賃は固定か変動か
• 将来の値上げ条項はあるか

複数業者から相見積もりを取得し、利回りベースで比較することが重要です。

会計区分と新リース会計基準を見据える

セールスアンドリースバックは、会計処理の区分によって財務指標への影響が変わります。

• ファイナンスリースなら資産・負債の両建計上
• オペレーティングリースなら賃料費用計上
• 実態が金融取引と判断されるケースもある

さらに、2027年度から適用される新リース会計基準では、原則オンバランス化されます。

オフバランス目的で実行した場合でも、将来的に財務諸表へ影響が出る可能性があります。

税理士・公認会計士と事前にシミュレーションを行い、ROAや自己資本比率への影響を確認することが不可欠です。

契約条項を徹底的に精査する

失敗事例の多くは契約条項の見落としです。

• 中途解約は可能か
• 違約金はいくらか
• 買戻し価格の算定方法は明確か
• 修繕負担区分はどうなっているか
• 転リース時の取り扱いはどうなるか

特に買戻し特約は、価格固定型なのか時価連動型なのかで将来負担が大きく変わります。

曖昧な条文は必ず修正交渉を行うべきです。

出口戦略を必ず設計する

セールスアンドリースバックは「入口」よりも「出口」が重要です。

• 将来買戻すのか
• 別物件へ移転するのか
• そのまま賃貸利用を続けるのか
• 事業売却時にどう扱うのか

出口戦略を設計しないまま契約すると、長期的にコストが積み上がり、結果的に資産価値を大きく失う可能性があります。

特に事業承継やM&Aを想定している企業は、契約がデューデリジェンスに与える影響まで考慮する必要があります。

融資との併用や代替手段も必ず検討する

セールスアンドリースバックが唯一の選択肢とは限りません。

• 不動産担保ローン
• リバースモーゲージ
• 既存借入のリスケ
• 売却後移転
• 一部売却

比較検討せずに決断すると、本来もっと有利な手段を逃してしまいます。

実質コスト・資金スピード・財務影響を横並びで評価することが重要です。

専門家とチームで設計する

セールスアンドリースバックは、不動産取引であると同時に財務・税務・会計が絡む複合スキームです。

不動産会社だけの意見で判断するのは危険です。

• 税理士
• 会計士
• 不動産コンサルタント
• 金融機関担当者

複数の視点で検証することで、失敗リスクは大きく低減します。

セールスアンドリースバックは資金調達の切り札になりますが、設計を誤ると将来の負担が重くなります。売却価格だけでなく総支払額、会計影響、出口戦略まで含めて判断することが成功の鍵です。必ず数字で比較し、専門家と一緒に冷静に設計してください