リースバックの会計処理完全ガイド！セールアンドリースバックの仕訳・税務・新リース会計基準対応まで解説

リースバックとは？資金調達スキームの全体像を理解する

リースバックとは、自社が保有する不動産をいったん売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま同じ物件を使い続ける資金調達手法です。会計や税務の論点に入る前に、この取引がどのような構造を持ち、どこが融資や通常売却と本質的に異なるのかを整理しておく必要があります。

売却と賃貸を同時に行う二段階構造

取引の流れはシンプルです。

• 不動産を第三者に売却し、売却代金を一括で受け取る
• 同じ物件について賃貸借契約を締結し、リース料を支払いながら利用を継続する

重要なのは、「所有権は移転するが、使用は継続できる」という点です。これにより、事業拠点の移転や顧客への告知なしに資金化が可能になります。工場や本社ビルのように移転コストが高い資産を保有している企業ほど、実務上のメリットは大きくなります。

一方で、所有権が移る以上、固定資産税や大規模修繕の最終判断権は新オーナー側に移ります。契約書の特約条項を確認せずに進めると、「想定外の原状回復義務」や「改修制限」に直面するケースもあります。

通常売却や金融機関融資との本質的な違い

資金調達という観点では、銀行借入や不動産担保ローンと比較されることが多いですが、性質は大きく異なります。

銀行融資との違い

• 融資は負債が増える取引
• リースバックは資産売却が前提の取引

借入では貸借対照表上に借入金が計上され、返済義務が明確に残ります。これに対し、リースバックは売却によって資産が減少し、代わりに現金が増えます。契約内容によっては実質的に借入と同様と判断される場合もありますが、形式上は売買＋賃貸です。

資金使途の自由度も実務では重要です。融資では資金使途を限定されるケースがありますが、リースバックによる売却代金は原則として用途制限がありません。成長投資、既存借入の返済、事業再構築など、資金の再配分が柔軟に行えます。

通常売却との違い

通常の不動産売却では、物件を手放す代わりに資金を得ます。そのため、事業継続には移転や代替物件の確保が必要です。

リースバックは、売却価格が市場価格よりやや抑えられる傾向がある一方で、利用継続という付加価値があります。移転コスト、内装工事費、顧客離脱リスクなどを含めて総合的に比較しなければ、単純な価格比較だけでは判断を誤ります。

キャッシュフロー改善にどう寄与するか

実務で評価されるのは「損益」よりも「キャッシュ」です。

たとえば、帳簿価額が低い不動産を保有している場合、売却によって多額の現金が一括で流入します。この資金で高金利借入を返済すれば、利息負担が軽減され、毎月のキャッシュアウトが圧縮されます。

一方、売却後はリース料が発生します。ここで確認すべきポイントは次の通りです。

• 月額リース料はいくらか
• 契約期間は何年か
• 中途解約は可能か
• 更新時の条件はどうなるか

単年度の資金繰り改善だけでなく、5年後・10年後の累計支払額まで試算しなければ、表面的な「資金調達成功」に終わってしまいます。

固定資産税・修繕費負担の変化

所有から賃貸に変わることで、コスト構造も変わります。

• 固定資産税の直接負担は原則としてなくなる
• 大規模修繕の最終負担者は契約内容次第
• 保険料の負担区分も契約で決まる

「税金がなくなるから得」と単純に判断するのは危険です。実際には、その分が賃料に織り込まれていることが多く、トータルコストで比較する必要があります。

契約書では、修繕区分表や原状回復義務の範囲を必ず確認してください。建物躯体・設備更新・雨漏り対応など、負担範囲が曖昧なまま締結すると、後年に想定外の支出が発生します。

買戻し特約がある場合の実務上の論点

リースバックの大きな特徴の一つが、将来的な買戻しオプションです。しかし、この条項は会計・税務・金融評価の観点で非常に重要です。

確認すべき点は以下です。

• 買戻し価格は固定か、算定式か
• 買戻し期限はいつまでか
• 義務か、単なるオプションか
• 買戻し時の諸費用負担は誰か

買戻し条件が実質的に強制力を持つ場合、取引全体が売買ではなく金融取引と判断される可能性もあります。特に、売却価格と将来の買戻し価格が密接に連動している場合は、実態が担保付借入に近いと見なされるケースもあります。

契約前の段階で、税理士や公認会計士に「この契約はどの区分になるか」を具体的に確認することが重要です。会計処理の結果次第で、自己資本比率や金融機関の格付け評価が変わるからです。

判断のための実務チェックポイント

リースバックを検討する際は、次の順番で整理すると判断しやすくなります。

• 資金調達の目的は短期資金繰りか、長期戦略か
• 他の調達手段と比較した実質コストはどうか
• 10年累計のキャッシュフローはどうなるか
• 買戻しを前提とするか否か
• 財務指標への影響は許容範囲か

単に「資金が入る」という視点ではなく、「資産構造をどう組み替えるか」という経営判断として捉えることが、失敗しないための第一歩です。

リースバックは資金調達というより“資産の組み替え”です。短期の現金だけでなく、10年後の財務体質まで見て判断しましょう

リースバックの会計処理の基本フロー

リースバックの会計処理は、売却とリースという二つの取引を時間軸で整理することが出発点です。資金調達として魅力的なスキームですが、仕訳の流れを誤ると、決算書の見え方や金融機関の評価に直結します。実務では「契約締結前の確認」「売却時の処理」「リース開始時の処理」「期中・期末の処理」という四段階で考えると整理しやすくなります。

契約締結前に行う区分判定と前提整理

最初に行うべきは、リース部分がどの区分に該当するかの判断です。ここを曖昧にしたまま契約を締結すると、後から会計処理を修正することになり、監査や税務調査で説明に窮します。

主な確認項目は次のとおりです。

• 中途解約が実質的にできない条件になっていないか
• リース料総額が物件価値のほぼ全額を回収する設計になっていないか
• 売却価格とリース料の関係が、実質的に借入と同等になっていないか
• 買戻し特約の価格が市場価格とかけ離れていないか

特に見落としやすいのが、契約書とは別に締結される覚書です。賃料減額保証や事実上の解約違約金条項があると、区分判定に影響することがあります。法務担当だけでなく、経理責任者が契約文言を直接確認することが重要です。

売却時の会計処理フロー

売却時は、まず固定資産の帳簿価額を確定させます。取得価額、減価償却累計額、未償却残高を再確認し、除却漏れがないかをチェックします。

基本的な流れは以下のとおりです。

1. 売却代金の入金処理
2. 固定資産の除却
3. 売却損益の計上

ここで重要なのは、売却損益をそのまま当期損益とするか、繰延処理するかはリース区分によって変わる点です。ファイナンス性が強い場合には、売却損益を長期前払費用や長期前受収益として繰り延べる処理が必要になります。

実務で多いミスは、通常の不動産売却と同じ感覚で全額損益計上してしまうケースです。その結果、当期利益が大きく振れ、金融機関から一時的利益と見なされることがあります。

リース開始時の処理とオンバランス対応

リースが開始すると、会計処理は第二段階に入ります。

区分に応じて処理が分かれますが、ファイナンス性がある場合は「リース資産」と「リース債務」を同額で計上する両建処理が基本です。割引現在価値で測定する点を忘れてはいけません。

このとき、以下を整理します。

• リース期間
• 割引率の設定根拠
• 支払総額と利息相当額の内訳
• 初回支払が前払いか後払いか

割引率を安易に契約利率と一致させるのは危険です。社内で使用している借入金利との整合性を求められる場合があります。金融機関との関係を考慮するなら、内部の資金調達コストと大きく乖離しないかを確認することが現実的です。

期中・期末の継続処理

リース開始後は、毎期の処理が発生します。ここが実務負担の中心です。

• リース料支払時の債務減少処理
• 利息相当額の費用計上
• リース資産の減価償却
• 繰延処理した売却損益の按分

売却時に長期前払費用や長期前受収益を計上している場合、リース期間に応じて規則的に費用化・収益化します。この按分方法を途中で変更すると、利益操作と疑われる可能性があります。

現場で迷いやすいのは、減価償却方法の選択です。リース期間と耐用年数のどちらを基準にするのか、契約条件と会計方針の整合を取る必要があります。

金融機関評価を意識した一連の流れ

リースバックは資金調達の一環です。したがって、単なる仕訳の問題ではなく、財務指標への影響まで含めて一連のフローを設計することが求められます。

• 自己資本比率への影響
• EBITDAの変動
• キャッシュフロー計算書の区分
• オンバランス化による負債増加

特に今後の新リース会計基準を踏まえると、オフバランス効果を前提にした戦略は通用しなくなります。契約前に財務シミュレーションを行い、売却から期末処理までの数値変動を一覧で把握することが、失敗しない基本フローの一部です。

資金を得ることが目的であっても、決算書の設計まで視野に入れて初めて、リースバックは経営戦略として機能します。

リースバックは仕訳の問題ではなく、契約前の区分判定と財務シミュレーションまで含めて設計できるかが勝負です

ファイナンスリース取引に該当する場合の仕訳と実務ポイント

リースバックがファイナンスリース取引に該当する場合、会計上は「実質的に資産を買い戻しているのと同じ状態」と捉えます。資金調達のために不動産を売却しても、決算書上はリース資産とリース債務を計上するため、オフバランスにはなりません。ここを誤解したまま契約すると、自己資本比率や金融機関評価に想定外の影響が出ます。

解約不能とフルペイアウトの具体的な判断基準

ファイナンスリースに該当するかは、契約書ベースで確認します。抽象的な理解ではなく、条文単位でチェックすることが重要です。

解約不能かどうかの確認ポイント

• 「中途解約不可」と明記されているか
• 解約時に残存リース料の一括支払い義務があるか
• 実質的に解約不能となる違約金条項があるか

現場で多いミスは、「解約できるが高額な違約金がある」契約をオペレーティング扱いしてしまうケースです。違約金が残存支払総額と同水準なら、実質的には解約不能と判断される可能性があります。

フルペイアウトかどうかの確認ポイント

• リース料総額の現在価値が、資産の公正価値の概ね90％以上か
• リース期間が耐用年数の概ね75％以上か
• 維持管理費・保険料等を借手が実質負担しているか

契約前に「支払総額 ÷ 売却価額」の簡易計算を行い、実質的に全額回収型になっていないかを確認しておくと判断が早まります。

売却時の仕訳と損益繰延の実務

ファイナンスリースに該当する場合、売却損益は原則として繰延処理します。これは、形式上は売却でも、経済実態として資産利用が継続するためです。

売却時の基本的な仕訳イメージ

例
帳簿価額2,000万円の建物を1,500万円で売却し、同時にリース契約を締結

借方
現預金 15,000,000
減価償却累計額

貸方
建物
固定資産売却損
長期前払費用

売却損はそのまま費用計上せず、長期前払費用として繰延べます。売却益の場合は長期前受収益です。

実務で迷いやすいのは、税務と会計のズレです。税務上は損益が即時認識されるケースもあるため、申告調整の有無を必ず確認します。

リース開始時の両建処理とその後の会計

リース開始時には、リース資産とリース債務を現在価値で両建計上します。

リース開始時

借方
リース資産
貸方
リース債務

初回支払が前払いの場合、元本部分のみ減少し、利息は発生しないケースもあります。

2回目以降の支払

• 支払額のうち利息相当額を支払利息
• 残額をリース債務の減少

ここでやりがちな誤りは、全額をリース料として費用処理してしまうことです。ファイナンスリースでは「減価償却費＋支払利息」で損益計算書に反映されます。

減価償却と繰延損益の取り崩し

リース資産は、通常はリース期間を耐用年数として減価償却します。所有権移転条項がある場合は、経済的耐用年数を用いることもあります。

同時に、売却時に計上した長期前払費用や長期前受収益も、リース期間にわたり按分して費用・収益化します。

決算整理仕訳で確認すべき点は次の3つです。

• リース資産の減価償却額
• リース債務残高の利息計算
• 繰延損益の残高

試算表で「リース債務残高」と返済予定表が一致しているかを必ず照合します。

財務指標への影響と金融機関対応

ファイナンスリース扱いになると、負債が増加します。結果として次の指標に影響が出ます。

• 自己資本比率の低下
• ROAの変動
• EBITDAへの影響

資金調達目的でリースバックを行う場合、金融機関との事前共有が重要です。契約前にシミュレーションを作成し、「借入ではなくリース債務増加」であることを説明できる資料を用意しておくと評価が安定します。

特に、既存借入の財務制限条項に「有利子負債比率」が含まれている場合、リース債務がカウント対象かどうかを確認する必要があります。

実務で失敗しやすいポイント

• 売却損益を即時計上してしまう
• リース料を全額費用処理してしまう
• 現在価値計算の割引率を誤る
• 税務と会計の差異を放置する

契約書、返済予定表、売買契約書、リース契約書を横並びにして確認することが、最も確実な防止策です。

リースバックは単なる資金調達ではなく、決算書の構造を変える取引です。形式ではなく経済実態で判断し、契約前に財務シミュレーションまで行うことが、後悔しないための最大のポイントです。

ファイナンスリースに該当するかどうかは契約条文でほぼ決まります。資金繰りだけでなく、決算書がどう変わるかを先に描いてから契約してください

オペレーティングリース取引の場合の会計処理

リースバックの会計処理において、オペレーティングリース取引に該当する場合は、売却と賃貸をそれぞれ独立した取引として処理する点が最大の特徴です。

実質的に借入に近いファイナンスリースとは異なり、資産・負債を両建て計上しないため、決算書への見え方が大きく変わります。

資金調達を目的としてリースバックを検討している企業にとっては、どの区分に該当するかが財務戦略そのものを左右します。契約書の文言だけでなく、実態に基づいて判断することが重要です。

オペレーティングリースに該当するかの判断ポイント

ファイナンスリースに該当しない場合がオペレーティングリースとなります。実務では、次の点を具体的に確認します。

• 中途解約が可能、または実質的に解約可能である
• リース料総額が売却価格と概ね一致していない
• 経済的耐用年数の大部分を占める契約期間ではない
• フルペイアウトの要件を満たさない

現場で迷いやすいのは「解約不能条項があるが違約金が軽微なケース」です。形式上は解約不能でも、実質的に解約可能であればオペレーティング扱いとなる可能性があります。契約書の違約金条項を必ず確認し、金額水準が実質的拘束力を持つかを検討します。

売却時の会計処理

オペレーティングリースに該当する場合、売却は通常の固定資産売却と同様に処理します。

売却損益は当期損益として一括計上され、繰延処理は行いません。

例

取得価額5,000万円、減価償却累計額3,000万円の建物を1,500万円で売却した場合

借方
当座預金　15,000,000
減価償却累計額　30,000,000

貸方
建物　50,000,000
固定資産売却損　5,000,000

売却損5,000万円は当期の損金として処理されます。

ここでのポイントは、ファイナンスリースのように長期前払費用へ振り替えない点です。

資金繰り改善を目的としている場合、この売却損が法人税計算上どの程度影響するかを事前に試算しておく必要があります。赤字決算に転落するかどうかは金融機関評価にも影響します。

リース開始後の処理

オペレーティングリースでは、リース料を支払う都度、費用処理します。

リース資産やリース債務の計上は行いません。

例

月額20万円を前払いで支払う場合

借方
リース料　200,000

貸方
当座預金　200,000

処理は極めてシンプルです。

減価償却も利息配分計算も不要です。

財務指標への影響と実務上の注意点

オペレーティングリース扱いの場合、以下のような影響が生じます。

• 総資産が減少する
• 負債が増加しない
• 自己資本比率が改善する場合がある
• ROAが改善して見える可能性がある

ただし、表面的な改善に安心するのは危険です。

金融機関は実質的な固定費負担として将来リース料を考慮します。決算書上オフバランスでも、融資審査では「準負債」として見られることがあります。

実務でよくある失敗は、売却直後の財務改善効果だけを強調し、将来のリース料負担総額を軽視することです。

キャッシュフロー計画を5年〜10年単位で試算し、以下を確認してください。

• 売却資金の使途
• 月額リース料が営業利益を圧迫しないか
• 更新時の賃料改定条件
• 中途解約時の違約金水準

契約書の確認では、特に「賃料改定条項」「原状回復義務」「修繕負担区分」が重要です。所有者が変わることで、大規模修繕費の負担構造が変わる場合があります。

新リース会計基準との関係

2027年適用予定の新リース会計基準では、原則としてリース取引はオンバランス処理になります。

現行基準でオペレーティング扱いでも、将来的には使用権資産とリース負債の計上が必要になる可能性があります。

そのため、

• 現行基準での見え方
• 新基準適用後の見え方

この2つをシミュレーションしておくことが、金融機関との交渉では有効です。

短期資金調達に向くケース

オペレーティングリース型のリースバックは、次のような企業に向いています。

• 一時的な資金繰り改善が目的
• 不動産を長期保有する予定がない
• 負債増加を避けたい
• 決算書をスリム化したい

反対に、長期間使用する前提であれば、総支払額が高くなる可能性があります。売却価格とリース総額のバランスを必ず比較してください。

リースバックの会計処理は単なる仕訳の問題ではありません。

資金調達戦略、税務効果、金融機関評価、将来の財務構造までを含めた総合判断が求められます。

オペレーティングリースは仕訳が簡単だから安心ではなく、将来のリース負担を含めて資金計画を組むことが本当の実務対策です

金融取引と判断されるケースとその処理

リースバックの会計処理を検討するうえで、最も見落とされやすいのが「売却ではなく、実質は借入ではないか」という論点です。契約書上はセールアンドリースバックであっても、経済的実態が担保付融資と同じであれば、金融取引として処理されます。ここを誤ると、決算書の表示だけでなく、金融機関評価や税務判断にも影響します。

金融取引と判断される具体的な条件

判断の軸は「所有権が移転しているか」ではなく、「リスクと経済的利益が実質的に誰に帰属しているか」です。次のような条件が重なる場合、金融取引と評価される可能性が高くなります。

• 売却価格が市場価格とかけ離れており、実質的に資金の前渡しに近い
• リース料総額が売却代金と明確に連動し、差額が利息相当額として設計されている
• 将来の買戻し価格が実質的に固定され、価格変動リスクを買主が負っていない
• 契約期間満了時に、必ず買戻す前提で設計されている

実務では、契約書の「買戻し特約条項」「価格決定方法」「中途解約条項」を確認します。特に、売却額3,000万円、総支払額3,300万円、差額300万円を年率換算で明示しているような契約は、融資性が強いと判断されやすいです。

金融取引とされた場合の会計処理

金融取引と判断されると、固定資産売却損益は計上しません。資産は引き続き貸借対照表に残り、受け取った金額は借入金として処理します。

例えば、3,000万円の入金があり、毎月30万円を支払う契約で、利息相当額が明確に設定されている場合の仕訳は次のようになります。

借入時
借方：預金 30,000,000円
貸方：借入金 30,000,000円

支払時
借方：借入金 300,000円
借方：支払利息 3,000円
貸方：預金 303,000円

この場合、建物は除却されず、減価償却も継続します。リース資産やリース債務の計上も行いません。実態は担保付ローンと同じだからです。

財務指標への影響

金融取引とされた場合、オフバランス効果は得られません。借入金が増加するため、自己資本比率は低下します。ROAやEBITDAに与える影響も、リース処理とは異なる動きになります。

資金調達目的でリースバックを検討する企業の中には、「負債を増やさずに資金を得たい」と考えるケースが少なくありません。しかし、実態が借入であれば、その意図は達成できません。契約設計段階で財務シミュレーションを行うことが不可欠です。

税務調査で見られるポイント

税務上も、形式ではなく実質で判断されます。特に次の点は確認されやすいです。

• 売却価格の妥当性を示す鑑定評価書の有無
• 買戻し価格の算定根拠
• リース料と市場賃料の乖離

現場でよくある失敗は、売却価格が相場より低く、リース料が高いにもかかわらず、その合理的説明資料を残していないケースです。資金繰りに追われて契約を急ぎ、価格根拠を整理していないと、後から説明に苦しみます。

実務で迷ったときの確認手順

迷った場合は、次の順序で整理すると判断しやすくなります。

1. 不動産鑑定評価や周辺相場と売却価格を比較する
2. 支払総額と売却代金の差額を年率換算し、金利水準と比較する
3. 買戻し義務の有無と価格固定性を確認する
4. 金融機関に提出予定の決算書への影響を試算する

特に、銀行担当者に「この取引は借入と見ますか」と事前に確認するのは有効です。融資審査の実務では、形式よりもキャッシュフローと返済能力が重視されます。

契約設計段階での重要な視点

金融取引と見なされるかどうかは、契約締結前の設計でほぼ決まります。価格設定、買戻し条件、賃料水準のバランスをどう取るかが分かれ目です。

短期資金ショートの回避だけを目的にすると、実質的な高金利資金調達になりやすい傾向があります。逆に、事業再編や資産戦略の一環として設計すれば、適切な会計処理と財務改善の両立も可能です。

リースバック 会計処理の論点の中でも、金融取引判定は財務戦略そのものに直結します。形式にとらわれず、実態を見極めたうえで判断することが、後悔しない資金調達につながります。

契約書の条文と資金の流れを並べて見るだけで、金融取引かどうかの答えはかなり見えてきますよ

税務上の取扱いと節税効果の考え方

リースバック 会計処理を検討するうえで、税務の取扱いは資金調達効果と並ぶ重要論点です。売却益や売却損の扱い、減価償却の終了、消費税区分、そして実質が金融取引と判断されるリスクまでを整理しなければ、思わぬ追徴やキャッシュフロー悪化につながります。ここでは法人を前提に、判断に使える具体的な視点を示します。

売却損益と法人税への影響

不動産を売却した時点で、税務上は原則として固定資産売却損益が実現します。帳簿価額と売却価額の差額が、その事業年度の課税所得に直結します。

売却損が出た場合

売却価額が帳簿価額を下回れば、固定資産売却損として損金算入されます。これにより当期の課税所得が圧縮され、法人税負担は軽減されます。

ただし、次の点を確認してください。

• 売却価額が時価とかけ離れていないか
• グループ会社間取引でないか
• 実質が担保付借入と評価されないか

税務調査では「形式は売却だが、実態は資金の貸付ではないか」という観点で見られます。特に買戻し価格があらかじめ高額で固定されている場合や、リース料総額が著しく高い場合は、実質的に金融取引と判断される可能性があります。その場合、売却損は否認され、借入処理に修正されるリスクがあります。

売却益が出た場合

売却益は益金算入され、法人税負担が増加します。資金調達目的であっても、税務上は通常の資産売却と同様です。

現場で見落とされやすいのが「当期の利益計画との整合」です。例えば金融機関との財務制限条項がある場合、売却益で一時的に利益が膨らむと、翌期以降との比較で業績が悪化したように見えることがあります。税金だけでなく、決算書の見え方も同時に試算しておくことが重要です。

減価償却終了による課税所得の変化

リースバックにより所有権が移転すると、その不動産の減価償却は終了します。これは税務上も同様です。

これまで毎期計上していた減価償却費がなくなるため、翌期以降は次のような構造変化が起きます。

• 減価償却費が減少
• リース料が費用として計上

オペレーティングリースに該当する場合、リース料は全額損金算入されます。ファイナンスリース相当と判断される場合は、利息相当部分と減価償却費相当部分に分かれます。

ここでの判断ポイントは、リース料総額と残存耐用年数です。

残存耐用年数が短い建物を売却した場合、もともとの減価償却費は小さいため、リース料の方が大きくなり、むしろ課税所得が増えるケースもあります。

節税になると決めつけず、以下を試算してください。

• 売却前の年間減価償却費
• 売却後の年間リース料
• 5年〜10年累計の税負担比較

単年度だけでなく、中期での税額推移を見ることが実務的な判断につながります。

消費税の取扱いと建物土地の区分

消費税の処理は資金繰りに直結します。

• 土地の売却は非課税
• 建物の売却は課税

したがって、売却代金のうち建物部分には消費税が課されます。課税売上割合や簡易課税制度の適用有無によって、納税額が変動します。

特に注意すべきは次の2点です。

1つ目は、売却時の消費税納税額の発生タイミング。

2つ目は、リース料に含まれる消費税の仕入税額控除の可否。

建物部分の売却対価が大きい場合、消費税の納税で一時的にキャッシュが流出します。資金調達のはずが、納税資金を確保できず資金繰りが逼迫する事例もあります。

契約締結前に、建物価格と土地価格の按分方法を確認してください。固定資産税評価額ベースなのか、鑑定評価なのかで消費税額は変わります。

金融取引と判断された場合の税務リスク

契約内容によっては、税務上「売買」ではなく「担保付借入」と認定される場合があります。

典型的な論点は以下です。

• 買戻し価格が事実上固定されている
• リース料総額が元本と利息で説明できる
• 経済的支配が実質的に移転していない

この場合、売却益や売却損は否認され、借入金として処理されます。すでに損金算入していた売却損が修正されると、過年度分の法人税と加算税が発生するリスクがあります。

契約書を確認する際は、次の質問を担当者に投げてください。

• 買戻しは任意か義務か
• 買戻し価格の算定根拠は何か
• リース料は市場賃料と比較して妥当か

形式だけでなく実質で判断されることを前提に設計することが重要です。

節税効果をどう評価するか

リースバックは節税スキームではありません。あくまで資金調達手段です。しかし、結果として税負担が軽減される局面はあります。

節税効果を検討する際は、次の3軸で考えます。

• 当期の法人税圧縮効果
• 将来年度の課税所得変動
• 消費税キャッシュフロー

短期的に税金が減っても、リース料総額が大きければトータルでは負担増となる可能性があります。逆に、過大な借入があり財務制限条項に抵触しそうな企業にとっては、売却によりバランスシートを軽くすること自体が実質的なメリットとなります。

税金だけを見るのではなく、財務指標、金融機関評価、事業計画との整合を含めて判断してください。

リースバックの税務は“売却益損だけ”で判断せず、5年後までの税額とキャッシュフローを必ず並べて比較するのが実務の基本です

2027年適用の新リース会計基準への対応

2027年4月1日以後に開始する事業年度から、新リース会計基準が適用されます。リースバックを検討している企業にとって最大のポイントは、従来のファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分が実務上ほぼ意味を持たなくなり、原則すべてオンバランス処理になる点です。

資金調達のためにリースバックを活用しても、「オフバランス化による財務改善」を前提に設計することは難しくなります。ここを誤解したまま契約を進めると、決算数値が想定以上に変動し、金融機関との交渉に影響します。

区分廃止で何が変わるのか

新基準では、借手は原則としてすべてのリースについて「使用権資産」と「リース負債」を貸借対照表に計上します。従来オペレーティング・リースとして費用処理していた契約も対象です。

損益計算書上の処理も変わります。単純な賃料費用ではなく、

• 使用権資産の減価償却費
• リース負債に係る利息費用

に分解されます。

その結果、営業利益は改善しやすく、営業外費用として利息が増える構造になります。EBITDAは増える一方、当期純利益は初年度に圧迫されやすいという特徴があります。数値の見え方が変わるだけでなく、経営指標の評価軸も変わります。

リースバック取引で特に影響が大きい論点

売却が「本当に売却」かの再判定

リースバックはまず売却が成立するかどうかが出発点です。新基準では、収益認識基準との整合性を踏まえ、「支配が移転しているか」で判断します。

以下のような契約は、売却と認められない可能性があります。

• 買戻価格が実質的に固定されている
• 市場価格と乖離した再購入オプションがある
• 売却先が実質的に資金提供者で、経済的リスクを負っていない

売却と認められなければ、会計上は金融取引、つまり借入処理になります。リースバックのつもりが「担保付借入」と同じ扱いになるケースです。契約書の買戻条項は、法務よりも先に会計視点で精査すべきです。

リース負債の現在価値計算

リース負債は将来リース料の現在価値で測定します。割引率は「借手の追加借入利子率」が基本です。ここで迷いやすいのが、どの金利を使うかという点です。

金融機関からの既存借入金利をそのまま使えるとは限りません。担保の有無、期間、信用格付けを踏まえた合理的な金利設定が必要です。監査対象企業であれば、算定根拠を説明できる資料を用意しておく必要があります。

契約期間の見積り

更新オプションや中途解約条項がある場合、「合理的に行使することが見込まれる期間」を含めてリース期間を見積ります。

例えば、事業の中核拠点で代替不可能な不動産であれば、形式上は5年契約でも実質的には10年以上使用する前提と判断される可能性があります。契約書の文言だけでなく、事業計画・設備投資計画・移転コストも判断材料になります。

財務指標への具体的影響

リース負債の計上により、以下の指標は変動します。

• 自己資本比率は低下しやすい
• 総資産利益率は変動
• EBITDAは増加
• 純有利子負債が増加

特に注意したいのは、金融機関との財務コベナンツです。「有利子負債」や「EBITDA倍率」の定義にリース負債が含まれるかどうかを、契約書で確認する必要があります。

実務では、既存融資契約の条項を再確認せずにリースバック契約を締結し、翌期決算でコベナンツに抵触するケースが見られます。資金繰り改善のための施策が、結果として追加交渉を招くのは避けたいところです。

2027年に向けて今やるべき準備

1 契約棚卸し

現行の賃貸借契約を洗い出し、期間・更新条件・変動賃料の有無を整理します。不動産だけでなく、設備リースも対象です。

2 財務シミュレーション

新基準適用後の貸借対照表・損益計算書を試算します。最低でも3期分の影響を把握しておくと、金融機関説明がスムーズです。

3 買戻条項の見直し

将来買い戻す前提で契約する場合、価格設定が市場連動型か固定型かで会計判断が変わります。税務・法務だけでなく、公認会計士を交えて設計するのが安全です。

4 システム対応

リース負債の現在価値計算、利息配分、注記情報の管理が必要になります。手計算では限界があります。リース管理機能を持つ会計システムの導入検討も現実的な選択肢です。

リースバックを検討中の企業が持つべき視点

新リース会計基準の下では、リースバックは「オフバランス化の手段」ではなく、「キャッシュ創出と資産効率再設計の手段」と捉えるべきです。

会計処理を後追いで考えるのではなく、契約設計段階から財務シミュレーションを行い、金融機関・税理士・会計士と三者で議論する。この順番が重要です。

表面上の資金調達額だけで判断せず、適用後の財務数値と将来の出口戦略まで織り込んで意思決定することが、2027年以降の実務では求められます。

新リース会計基準は単なるルール変更ではなく、契約設計そのものを見直すきっかけになります。リースバックをするなら、必ず“適用後の決算書”から逆算して考えましょう

リースバック会計で失敗しないための実務チェックリスト

リースバック 会計処理は、仕訳そのものよりも「契約前の確認不足」で失敗するケースが目立ちます。決算が締まってから「この契約はファイナンス扱いだった」「実質は借入金処理だった」と判明すれば、金融機関説明や修正対応に追われます。

資金調達としてリースバックを選ぶなら、契約書締結前から会計・税務・財務の視点で逆算することが重要です。実務で迷いやすいポイントを、チェックリスト形式で整理します。

契約締結前に確認すべき区分判定ポイント

まず行うべきは、リース部分がどの取引区分に該当するかの事前判定です。ここを曖昧にしたまま契約すると、会計処理が後手に回ります。

• 解約不能条項があるか。中途解約時の違約金が実質的に全額補填型になっていないか
• リース料総額が物件の売却価額や現在価値をほぼ回収する設計になっていないか
• 残価設定が形式的で、実質的にフルペイアウトになっていないか
• 買戻し価格が市場価格と乖離していないか

契約書の「特約条項」「違約金条項」「買戻し条項」は必ず精読します。営業担当の説明だけで判断せず、ドラフト段階で税理士や公認会計士に条文を見せるのが安全です。

売却価額と時価の乖離チェック

売却価額が著しく低い場合、実質は担保付借入とみなされる可能性があります。金融取引と判断されれば、売却益は認識できず、借入金計上になります。

確認のコツは以下の通りです。

• 不動産鑑定評価書または複数社の査定書を取得しているか
• 売却価額とリース料総額の差額に「利息相当」が明示されていないか
• 取引スキーム図を作成し、第三者が見ても売買と説明できるか

税務調査では「経済的実態」が重視されます。価格設定の合理性を説明できる資料を保存しておくことが実務上の防御になります。

売却損益の繰延処理漏れ防止

ファイナンスリースに該当する場合、売却損益を即時に全額計上してしまう誤りが散見されます。本来は長期前払費用や長期前受収益で繰延処理が必要です。

決算前に次の点を確認します。

• 売却損益を一括計上していないか
• 繰延資産の償却期間がリース期間と整合しているか
• リース資産の減価償却と繰延処理の償却が二重・漏れになっていないか

特に期首取引の場合、期末に仕訳を忘れるケースがあります。固定資産台帳と繰延資産台帳の両方を突合するのが実務上のコツです。

リース債務計上額の現在価値計算の妥当性

リース債務は現在価値で計上します。割引率の設定が不適切だと、負債額が過小・過大になります。

• 割引率は契約利率か、追加借入利率を採用しているか
• 計算根拠をエクセルで保存しているか
• 支払スケジュールと現在価値計算が一致しているか

金融機関との面談では、負債計上額の算定根拠を説明できることが求められます。算式が曖昧なままだと信用を落とします。

税務上の論点整理

会計処理と税務処理が一致しないケースもあります。特に確認すべきは次の点です。

• 土地と建物の按分は妥当か
• 建物部分の消費税処理は適切か
• 売却損が損金算入できる要件を満たしているか
• 減価償却費消滅による課税所得増加を試算しているか

「資金調達できたが税金が増えた」という事態は避けたいところです。キャッシュフロー計算書ベースで、税引後効果まで試算しておきます。

新リース会計基準への事前対応

2027年適用の新リース会計基準では、原則オンバランス化されます。従来オフバランスを期待していた企業ほど影響が大きいです。

• 将来基準での貸借対照表シミュレーションを実施しているか
• EBITDAや自己資本比率への影響を算定したか
• 金融機関へ事前説明の準備をしているか

契約締結時点で「将来オンバランスになる前提」で財務設計しておくと、後から慌てずに済みます。

転リース・グループ内取引の特殊論点

子会社へ転リースする場合、会計処理は単純ではありません。

• 条件が実質同一か
• 差額を手数料処理する必要があるか
• 連結決算で内部取引消去が適切に行われるか

グループ経営の場合は単体と連結の両面で検証します。単体だけ見ていると、連結調整で想定外の影響が出ることがあります。

実務運用面での最終チェック

最後に、日常経理に落とし込める体制かどうかを確認します。

• リース料支払時の仕訳フローは明確か
• 固定資産管理システムやリース管理表に登録済みか
• 担当者が交代しても処理できるマニュアルがあるか

会計処理は一度きりではありません。5年、10年と続く契約です。引継ぎ資料を整備しておくことで、将来のミスを防げます。

リースバック会計で失敗する企業の共通点は、「資金調達スキームとしては検討したが、決算書への影響を最後まで詰めていない」ことです。契約前に財務シミュレーションを行い、会計・税務・金融機関評価まで一気通貫で検証する姿勢が重要です。

リースバックは資金繰り対策であると同時に決算書戦略です。契約前に“仕訳が見える状態”まで落とし込めるかが勝負ですよ