リースバックはデメリットしかない？後悔する人の共通点と安全な資金調達の判断基準

なぜリースバックはデメリットしかないと言われるのか

「リースバック デメリットしかない」と検索する人の多くは、すでに一定の不安を抱えています。

売却して資金を得られるはずなのに、なぜここまで否定的な声が目立つのでしょうか。背景には、数字で見ると納得できる構造的な理由があります。

市場価格より安く売る構造になっている

リースバックは、一般的な仲介売却とは価格の考え方が異なります。業者は「将来の家賃収入」や「再販売時の利回り」を前提に買取価格を決めます。そのため、相場の6〜8割程度になるケースが少なくありません。

ここで誤解が生まれやすいのは、「相場より安い＝損」という単純な見方です。

実際には、以下のような前提があります。

• 早期現金化を優先している
• 仲介手数料や売却期間リスクを回避している
• 住み続けられる権利を同時に得ている

それでも、相場を知らずに1社提示額だけで契約すると「かなり安く売ってしまった」と後から気づきやすい。これが「やめたほうがいい」という声につながります。

査定書を見るときは、「近隣の成約事例価格」「利回り前提の算出根拠」「家賃設定との連動」を必ず確認してください。

売却後に家賃という固定費が発生する

所有から賃貸へ変わることは、心理的にも家計的にも大きな変化です。

固定資産税や修繕費の一部負担がなくなる一方で、毎月の家賃が発生します。

特に問題になりやすいのは、家賃の設定根拠を理解しないまま契約するケースです。家賃は概ね「売却価格 × 想定利回り ÷ 12」で算出されることが多く、売却価格が高いほど家賃も高くなる傾向があります。

ここで迷いやすいポイントは、「できるだけ高く売りたい」という感情と、「家賃を抑えたい」という現実のバランスです。

売却額だけを重視すると、長期的な総支払額が重くなる可能性があります。

10年住み続けた場合の総家賃額と、得られる資金との差額を具体的に試算しないと、「思ったより負担が重い」と感じやすくなります。

定期借家契約による居住不安

リースバックでは定期借家契約が採用されることが多く、契約期間満了後は更新保証がありません。

「住み続けられる」という説明だけを受け、契約形態を確認しないまま署名してしまうと、2〜3年後に再契約できない可能性があります。

契約書で必ず確認すべき項目は以下です。

• 契約種別（定期か普通か）
• 再契約の可否と条件
• 家賃改定条項の有無
• 第三者への転売可否

この確認を怠ると、ネット上で見かける「急に退去を求められた」という体験談に近づきます。

買い戻し条件の誤解

買い戻し可能と聞いて安心する人は多いですが、条件は契約次第です。

売却価格の1.1〜1.3倍程度が目安になるケースが多く、期間制限も設けられます。

口頭説明だけで判断すると危険です。

売買契約書または特約条項に、価格・期限・算出方法が明記されているかどうかが分かれ目です。

買い戻しを前提にするなら、「何年以内」「いくらで」「資金はどう準備するか」まで具体化しなければ、机上の安心に終わります。

ネガティブ事例が拡散しやすい構造

リースバックはまだ取引件数が限定的な分、トラブル事例が強く印象に残ります。

悪質業者の存在や説明不足のケースがSNSやブログで拡散され、「危ない」「やばい」というイメージが先行しやすいのも事実です。

ただし、問題の多くは「理解不足」「比較不足」「契約内容未確認」に集中しています。

制度そのものより、準備不足による後悔が目立つのが実情です。

リースバックが「デメリットしかない」と言われるのは、価格構造・家賃負担・契約形態・買い戻し条件という4つの論点を理解しないまま契約すると、後悔が生まれやすいからです。

逆に言えば、この4点を数字で把握し、複数社比較し、契約条項を読み込める人にとっては、資金調達手段の一つとして機能します。

感情で判断すると損得が歪みます。

数字と契約内容で判断すると、評価は変わります。

リースバックが“デメリットしかない”と感じる人の多くは、仕組みを知らずに契約してしまったケースです。価格・家賃・契約形態、この3点を数字で確認すれば、見え方は大きく変わります

資金調達目的で見たリースバックの本当の弱点

リースバックは「住み続けながら現金化できる」という点が強調されがちです。しかし、純粋に資金調達という観点で冷静に見ると、いくつかの構造的な弱点があります。表面的なデメリットではなく、資金繰りの観点で見落とされやすいポイントを具体的に整理します。

売却額が最大化しにくい構造

リースバックは投資目的で買い取られるケースが多く、利回りを基準に価格が決まります。そのため、一般的な仲介売却よりも価格が抑えられる傾向があります。

問題は「安い」こと自体ではありません。資金調達額が想定より少なくなり、必要資金を満たせないケースです。

例えば、事業資金として2,000万円必要なのに、査定結果が1,500万円だった場合、不足分をどう補うのかを同時に設計していないと、数か月後に再び資金不足に陥ります。

売却価格を提示されたら、次の3点を必ず確認してください。

• 必要資金との差額はいくらか
• その差額をどの手段で補うのか
• 補填後の返済・支出スケジュールは現実的か

単に「現金が入る」だけでは、資金調達としては不十分です。

家賃という固定費が新たに発生する

所有から賃貸に変わることで、固定資産税や火災保険の一部負担は軽減される場合があります。しかし、それ以上に重いのが毎月の家賃です。

家賃は売却価格を基準に利回り計算で決まることが多く、周辺相場より高めになることもあります。

ここで重要なのは「総支払額」です。

仮に月15万円の家賃を10年間支払うと、単純計算で1,800万円です。

受け取った売却代金と、将来の家賃総額を並べて比較したことはあるでしょうか。

目先の資金確保に意識が集中すると、この長期支出のインパクトを軽視しがちです。

最低でも10年分のキャッシュフロー表を作成し、以下を確認してください。

• 家賃総額はいくらになるか
• 年金や事業収益で無理なく払えるか
• 家賃上昇の可能性は契約書上どうなっているか

資金調達は成功しても、生活資金が圧迫されれば本末転倒です。

住宅ローン残債との関係

住宅ローンが残っている場合、売却額が残債を下回ると抵当権を外せません。差額を自己資金で埋める必要があります。

ここでよくある誤解が「ローンがあるけれど、なんとかなるだろう」という感覚的な判断です。

実務では、金融機関の同意、残債精算、抵当権抹消手続きなど複数のステップが必要になります。

事前に確認すべき事項は明確です。

• 現在のローン残高証明書を取得しているか
• 売却想定額との差額はいくらか
• その差額を現金で用意できるか

残債が多い場合、リースバックはそもそも選択肢にならないこともあります。

再資金不足リスク

医療費、介護費、事業資金、老後資金。理由はさまざまですが、資金調達には目的があります。

問題は「その資金で本当に足りるのか」という検証不足です。

特に事業資金の場合、初期投資だけでなく運転資金まで含めて試算していないと、数年以内に再度資金調達が必要になります。その時点で既に自宅の所有権は失われています。

資金用途ごとに、最低でも以下を整理してください。

• 調達額
• 使用計画（具体的な支出項目）
• 収入回復までの期間
• 追加資金が必要になる可能性

リースバックは一度きりの大きな決断です。二度目は同じ不動産ではできません。

買い戻しのハードル

将来的に買い戻す前提で考える方もいます。しかし、買い戻し価格は売却価格の1.1倍〜1.3倍程度になることが一般的です。

仮に1,500万円で売却した場合、買い戻しは1,650万円〜1,950万円。

さらに諸費用が加わります。

その間に家賃も支払っています。

買い戻し条件は必ず書面で確認してください。

• 買い戻し期限は何年か
• 価格算定方法は固定か、再査定か
• 第三者への転売時の扱いはどうなるか

口頭説明だけで進めると、後から条件が変わることがあります。

資金調達手段としての冷静な比較

リースバックは「住み続けたい」という条件が強い場合には有効な選択肢です。しかし、資金調達だけが目的なら、他の方法と比較する必要があります。

• 任意売却で市場価格に近い金額を得る
• リバースモーゲージで所有権を維持する
• 不動産担保ローンで短期資金を調達する

それぞれ金利、期間、リスクが異なります。

目的が「一時的な資金不足」なのか「老後の長期生活資金」なのかで、最適解は変わります。

リースバックの本当の弱点は、仕組みそのものよりも「資金計画の甘さ」を許してしまう点です。

契約前に、数字で判断できる状態を作ること。それが後悔を防ぐ最大の対策です。

リースバックは便利な制度ですが、資金調達として使うなら“受け取る金額”よりも“10年後の家計”を先に計算することが失敗を防ぐコツです

後悔しやすい人の特徴

「リースバックはデメリットしかない」と感じてしまう人には、いくつか共通点があります。仕組みそのものよりも、判断プロセスに問題があるケースが大半です。ここでは、実際のトラブル事例を踏まえながら、後悔に直結しやすいタイプを具体的に整理します。

相場を確認せず1社だけで即決する人

不動産会社の提示額をそのまま受け入れてしまう人は、後から「安く売りすぎた」と後悔しやすい傾向があります。

特に注意すべきなのは次の3点です。

• 仲介相場を調べずに買取価格だけで判断している
• 「今月中に契約すれば条件優遇」と急がされている
• 家賃や買い戻し価格まで比較していない

売却価格は相場の60〜80％程度になることが多いですが、同じ物件でも業者によって提示額は大きく異なります。価格だけでなく、家賃設定・契約形態・転売可否まで比較しないと、本当の条件差は見えません。

最低でも3社以上から「売却価格・想定家賃・契約種類」を並べて比較する。この手順を省略する人ほど、後悔に直結します。

家賃を長期で払えるか具体的に計算していない人

売却時の資金額ばかりに目が向き、毎月の家賃負担を軽視する人も危険です。

現場でよくあるのが、次のような誤算です。

• 年金収入だけで10年以上払えるか試算していない
• 将来の医療費・介護費を織り込んでいない
• 家賃値上げ条項の確認をしていない

「今は払える」では足りません。10年間の総支払額を出してみると、受け取った売却代金の大半を家賃で使い切ってしまうケースもあります。

確認のコツは、
売却代金 −（家賃×契約予定年数）＝実質的に残る資金
この差額で判断することです。

定期借家契約の意味を理解していない人

契約形態を深く確認しないまま進める人も後悔しやすいタイプです。

リースバックでは定期借家契約が多く採用されます。原則更新なし。期間満了で退去の可能性があります。

よくある失敗は、

• 「再契約できると聞いた」だけで書面確認していない
• 普通借家契約と誤解している
• 契約年数と資金計画が一致していない

契約書の確認箇所は「契約期間」「更新の有無」「再契約条件」です。ここを読み飛ばす人ほど、数年後に住み続けられず困ることになります。

買い戻しを口約束で済ませる人

将来の買い戻しを前提にしているのに、条件を書面化していない人も非常に多いです。

注意すべき点は、

• 買い戻し価格はいくらか
• 期限は何年以内か
• 第三者へ転売された場合の扱い

買い戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍が目安とされますが、エリアや契約条件で大きく変動します。価格と期限を契約書に明記しない限り、権利は保証されません。

「言った・言わない」の争いになる前に、条文化されているかを必ず確認することが重要です。

家族や相続人に相談せず単独で決める人

資金調達を急ぐあまり、家族と共有しないまま契約を進めるケースも後悔につながります。

自宅は単なる資産ではありません。将来相続を想定している家族がいる場合、所有権の移転は大きな意味を持ちます。

特に注意が必要なのは、

• 相続予定者が自宅取得を期待している場合
• 共有名義になっている場合
• 配偶者が契約内容を理解していない場合

後から「聞いていない」となると、家庭内トラブルの火種になります。契約前に家族会議を行い、資金使途と今後の住まい方を共有することが不可欠です。

業者の提案をそのまま信じる人

「このプランが一番お得です」と言われ、その根拠を確認しない人も危険です。

担当者に必ず聞くべき質問は、

• 売却価格の算出根拠は何か
• 家賃はどう計算しているのか
• 転売予定はあるのか
• 修繕費の負担区分はどうなるか

根拠が曖昧な場合は要注意です。説明できない条件は、契約後のトラブルになりやすい傾向があります。

資金の出口戦略を考えていない人

最も後悔しやすいのは「お金が入れば何とかなる」と考える人です。

リースバックは資金調達の手段であって、問題解決そのものではありません。

• 事業再建資金なのか
• 老後生活資金なのか
• 一時的な返済対策なのか

目的が曖昧なまま契約すると、数年後に再び資金不足に陥ることがあります。

資金用途と期間を明確にし、代替手段（任意売却・リバースモーゲージ・不動産担保ローン）とも比較した上で決める人は、後悔しにくい傾向があります。

リースバックで後悔する人は、制度が悪いのではなく「確認不足」「試算不足」「共有不足」が重なっていることが多いです。冷静に数字を出し、契約書を読み、家族と共有する。この3つを徹底できるかどうかが分かれ目です。

資金調達はスピードも大切ですが、契約書を一度持ち帰って数字を紙に書き出すだけで、後悔の確率は大きく下げられますよ

定期借家契約と普通借家契約の違いを理解しているか

リースバックで「デメリットしかない」と感じた人の多くが見落としているのが、賃貸契約の種類です。

売却価格や家賃ばかりに目が向き、契約形態を深く確認しないまま進めると、数年後に想定外の退去や家賃増額に直面します。

ここは資金調達後の生活を左右する最重要ポイントです。

定期借家契約の特徴と実務上のリスク

定期借家契約は、契約期間満了で終了する前提の契約です。原則更新はありません。

期間は2年や3年が一般的ですが、業者によっては1年更新型を採用するケースもあります。

実務で問題になりやすいのは次の点です。

• 契約満了時、貸主が再契約を拒否すれば退去せざるを得ない
• 再契約時に家賃条件が変更される可能性がある
• 貸主が第三者へ売却しても、満了で終了する構造は変わらない

「再契約はできます」と説明を受けても、それが契約書に明記されていなければ法的拘束力は弱いです。

確認すべき書類は、売買契約書ではなく賃貸借契約書の条文です。

確認すべき具体項目

契約書を開いたら、次の文言を探してください。

• 契約の種類が「定期建物賃貸借契約」と明記されているか
• 契約期間と満了日
• 再契約に関する条項の有無
• 再契約時の賃料改定条件
• 貸主の中途解約権の有無

担当者にはこう質問します。

「再契約が前提なら、何年間の再契約実績がありますか」
「過去に満了で退去になったケースはありますか」

数字で答えられない会社は要注意です。

普通借家契約の安心感と現実的な交渉難易度

普通借家契約は、借主保護が強い契約です。

貸主からの一方的な解約には「正当事由」が必要です。建替えや重大な契約違反などがなければ、基本的に更新できます。

資金調達後も長期居住を前提とするなら、本来はこちらが理想です。

ただし、リースバックでは採用例が少ないのが現実です。

なぜか。

投資回収を考える業者側にとって、更新前提契約は出口戦略を縛るからです。

そのため普通借家契約を選べる場合は、次の点を同時に確認します。

• 家賃改定条項の内容
• 更新料の有無
• 将来の買戻し条件との整合性

普通借家だから絶対安心というわけではありません。

家賃増額請求の余地が残されていれば、長期負担は重くなります。

契約形態で将来設計はこう変わる

同じ売却価格、同じ家賃でも、契約形態でリスク構造は大きく異なります。

ケース1 老後資金確保目的

70代で老後資金確保を目的とする場合、定期借家2年契約は不安定です。

満了時に退去となれば、高齢での住み替え負担が大きいです。

この場合は普通借家契約か、長期定期契約（5年以上）を条件に交渉すべきです。

ケース2 事業資金の一時調達

数年後に買戻す計画が明確であれば、定期借家でも戦略的に活用できます。

ただし、買戻し価格と期限が書面化されていることが前提です。

出口戦略が描けているかどうかで、契約選択は変わります。

見落とされがちな落とし穴

現場でよくある失敗は次の通りです。

• 売買契約ばかり読み、賃貸契約を流し読みする
• 「更新可能」と口頭説明を信じる
• 家族に契約内容を共有しない
• 買戻し期限と定期契約満了が矛盾している

特に多いのが、買戻し期限より先に賃貸契約が終了する設計です。

これでは買戻し権が事実上機能しません。

契約書を確認する順番はこうです。

1. 賃貸契約の種類を確認
2. 契約期間と更新条項を確認
3. 家賃改定条項を確認
4. 買戻し条項と期間を照合

この順で見れば、大きな見落としは防げます。

判断基準を明確にする

リースバックがデメリットしかないと感じるかどうかは、契約形態を理解しているかで決まります。

• 長期居住が絶対条件なら普通借家を最優先
• 数年以内の出口が明確なら定期借家でも可
• どちらでもないなら契約期間は最低5年以上を目安に

家を売る判断よりも、その後どう住むかの設計の方が重要です。

資金調達は一時的ですが、住まいの安定は継続的です。

契約書の1ページ目に書いてある“契約の種類”を見落とす人ほど、数年後に後悔します。そこが人生設計の分かれ道ですよ

売却価格と家賃のバランスで判断する

リースバックがデメリットしかないと感じる最大の理由は、売却価格と家賃の関係を十分に理解しないまま契約してしまうことにあります。資金調達の成功は「いくらで売れたか」だけでなく、「いくらで住み続けることになるか」を同時に見て判断する必要があります。

売却価格が高ければ安心、という単純な話ではありません。多くのリースバックでは、家賃は売却価格を基準に利回りから逆算して決まります。つまり、売却額が高くなるほど、月々の家賃も高くなる傾向があります。

家賃は売却価格から逆算される仕組み

一般的に、リースバック業者は物件価格に対して年利回り6〜10％程度を想定し、年間家賃を設定します。仮に次のような条件だった場合を考えます。

• 売却価格2,000万円
• 想定利回り8％

年間家賃は160万円、月額約13万3,000円になります。

売却価格が2,500万円に上がれば、同じ利回りなら年間200万円、月額約16万6,000円です。手元資金は増えますが、毎月の固定支出も増えます。この構造を理解せずに「少しでも高く売りたい」と動くと、数年後に家賃負担で苦しくなるケースが出てきます。

確認すべき具体的な数字

契約前に必ず確認したいのは、以下の4点です。

• 売却価格
• 想定利回り
• 月額家賃と更新条件
• 10年総支払額

担当者に「この家賃は何％の利回りで計算していますか」と直接質問してください。曖昧な説明しか返ってこない場合は要注意です。

10年間の総支払額で合理的に判断する

目先の資金だけでなく、将来の家賃総額で比較します。

たとえば、
売却価格2,000万円・家賃月13万円の場合

10年間の家賃総額は約1,560万円です。

実質的に「2,000万円を受け取り、10年で1,560万円を払い戻す構造」になります。固定資産税や大規模修繕費が不要になるメリットはありますが、純粋な資金差額だけで見ると実質の手残りは大きく圧縮されます。

ここで考えるべきなのは、調達目的です。

• 医療費など短期資金なのか
• 老後生活費として長期利用するのか
• 事業資金として投資回収見込みがあるのか

目的が明確でなければ、家賃負担が後から重く感じます。

周辺賃貸相場との比較は必須

もう一つ見落としやすいのが、周辺家賃相場との比較です。

同じエリア・同程度の戸建やマンションの賃料と比べて極端に高い場合、利回り設定が高すぎる可能性があります。現場では「持ち家だから高くても仕方ない」と納得してしまう方が多いですが、冷静に考えれば通常賃貸と同じ生活空間です。

不動産ポータルサイトで近隣物件を3〜5件調べ、㎡単価で比較してください。数字で見ると、割高かどうかがはっきりします。

あえて売却価格を抑えるという選択

意外に見落とされるのが、売却価格をあえて抑えて家賃を下げる戦略です。

例えば、
2,300万円で売却し家賃15万円
2,000万円で売却し家賃13万円

3万円の差は年間36万円、10年で360万円になります。売却額の差300万円より、家賃差のほうが長期では重くなることがあります。

短期資金が目的なら高値売却も合理的ですが、長期居住前提なら家賃重視の設計が安全です。

現場で迷いやすいポイント

契約直前になると「今決めれば家賃優遇」といった提案を受けることがあります。焦って判断すると、利回りや更新条件を見落とします。

特に確認すべきなのは以下です。

• 家賃の将来改定条項
• 再契約時の賃料見直し基準
• 普通借家か定期借家か
• 買戻価格の計算式

書面に明記されていない約束は、存在しないのと同じです。口頭説明で安心しないことが重要です。

バランス判断の基準

最終的な判断基準はシンプルです。

• 10年間住んでも生活費に無理がないか
• 売却資金の使途が明確か
• 家賃が周辺相場と大きく乖離していないか
• 出口戦略（買戻し・退去）が描けているか

この4点がクリアできれば、リースバックは「デメリットしかない」仕組みではありません。逆に、どれかが曖昧なまま進めると後悔に直結します。

売却価格と家賃は常にセットで考える。この視点を持つだけで、判断の精度は大きく上がります。

売却額だけを見て判断する人ほど後悔します。家賃を含めた10年後の数字まで計算できる人が、リースバックを味方にできます

リースバック以外の選択肢も検討すべき理由

「リースバックはデメリットしかないのでは」と感じる背景には、売却価格や家賃、契約形態への不安があります。ただし、本当に重要なのは“リースバックが良いか悪いか”ではなく、自分の資金調達目的に合っているかどうかです。

急ぎで現金が必要なのか。老後資金を長期的に確保したいのか。住宅ローンの返済が限界なのか。それぞれで最適解は変わります。リースバックだけに絞って検討すると、より合理的な選択肢を見落とす可能性があります。

任意売却という現実的な出口戦略

住宅ローンの返済が厳しい場合、任意売却は有力な選択肢です。市場価格に近い水準で売却できる可能性があり、リースバックよりも高い手取りになるケースがあります。

特に次の状況では検討価値があります。

• 残債が物件価格を上回っている
• 家賃を払い続ける余力がない
• 将来的に住み替えも視野に入れている

任意売却では金融機関の同意が必要です。事前に住宅ローン残高証明書を取得し、査定価格との差額を確認します。その上で、金融機関に抵当権抹消の条件を具体的に聞くことが重要です。

引っ越しは前提になりますが、「家を守ること」よりも「家計を立て直すこと」を優先する局面では、合理的な判断になることがあります。

リバースモーゲージは所有権を維持できる

高齢者世帯で、老後資金の補填が目的の場合はリバースモーゲージも選択肢になります。

所有権を維持したまま融資を受けられる点が特徴です。自宅を担保に金融機関から借り入れを行い、死亡後に売却して清算する仕組みです。

ただし注意点も明確です。

• 金利変動リスクがある
• 地価下落で追加担保を求められる可能性
• 推定相続人の同意が必要なケースが多い

資金使途や毎月の受取方法（年金型・一括型）によって適性が変わります。事前に金利条件と見直し条項を契約書案で確認し、将来の支払総額をシミュレーションすることが欠かせません。

不動産担保ローンは短期資金向き

事業資金や一時的な資金ショートの補填であれば、不動産担保ローンが適している場合もあります。

売却せずに資金を調達できるため、将来的に物件価値を維持したい人には有効です。ただし、返済不能になれば競売リスクが現実化します。

確認すべきポイントは次の通りです。

• 返済期間と毎月返済額
• 期限の利益喪失条項
• 繰上返済の可否と手数料

「3年以内に売却予定がある」「事業の入金予定が確定している」など、出口が明確な場合には合理的です。返済計画が曖昧なまま利用すると、リースバックよりリスクが高くなることもあります。

通常売却というシンプルな選択

住み続けることに強いこだわりがない場合、通常の仲介売却が最も手取りを最大化しやすい方法です。

市場での売却価格を基準に判断できるため、価格の透明性が高い点が利点です。売却後に賃貸へ住み替えることで、家賃負担を市場水準に抑えられる可能性もあります。

特に次のような場合は検討すべきです。

• 家賃が周辺相場より高くなりそう
• 将来の買い戻し予定がない
• 相続人が現金化を希望している

リースバックは「売却と賃貸を同時に行う特殊な取引」です。通常売却はよりシンプルで、交渉の余地も広がります。

目的から逆算して選ぶという発想

最も多い失敗は、「引っ越したくない」という感情だけで決めてしまうことです。資金調達の本来の目的を紙に書き出し、優先順位を整理します。

• 必要金額はいくらか
• その資金は一時的か長期的か
• 5年後も同じ家に住みたいか
• 相続の方針は決まっているか

これらを整理した上で、複数の方法を横並びで比較します。売却価格、家賃総額、金利、将来の出口条件まで数字で比較することが、後悔を防ぐ最短ルートです。

リースバックは有効な手段の一つです。ただし唯一の正解ではありません。選択肢を広げて検討することで、初めて「自分にとっての最適解」が見えてきます。

資金調達は手段であって目的ではありません。目的から逆算して選べば、リースバックも他の方法も冷静に判断できます

トラブルを避けるための具体的チェックポイント

「リースバック デメリットしかない」と感じている方の多くは、契約内容を十分に確認しないまま進めてしまったケースです。資金調達という目的が明確でも、細部を見落とすと数年後に大きな負担となります。ここでは、実務で必ず確認すべき具体項目を整理します。

査定は最低3社以上 価格と家賃をセットで比較する

売却価格だけで判断するのは危険です。リースバックでは「売却額」と「月額家賃」が連動します。

• 査定書に記載された評価根拠（近隣成約事例、利回り想定）を確認する
• 売却価格に対する想定利回りから家賃が算出されているか質問する
• 周辺の賃貸相場と比較し、極端に高くないか確認する

査定額が高くても、家賃が相場より2〜3万円高いケースがあります。10年住めば数百万円単位の差になります。売却金額と家賃の「総額バランス」で判断することが重要です。

契約形態は条文レベルで確認する

口頭で「長く住めます」と言われても意味がありません。契約書の種類を必ず確認します。

定期借家契約か普通借家契約か

• 契約書タイトルに「定期建物賃貸借契約」と明記されていないか
• 更新条項があるか、再契約は双方合意か
• 再契約時の家賃改定条件が明文化されているか

定期借家契約の場合、期間満了で終了するのが原則です。「再契約予定」という説明は法的保証ではありません。契約年数と更新条件は必ず書面で確認します。

買い戻し条件は必ず数値で固定する

将来の買い戻しを前提にするなら、曖昧な表現は避けます。

• 買い戻し価格を具体的な金額または算定式で明記
• 買い戻し可能期間を明確に記載
• 第三者へ転売された場合の優先交渉権の有無

「将来相談可能」という表現は危険です。買い戻し価格が売却価格の1.2倍以上になることも珍しくありません。資金計画とセットで現実的かを検証します。

第三者転売の可否を確認する

リースバック後に所有者が変わるケースは実際にあります。契約書で以下を確認します。

• オーナーチェンジ時も契約条件が引き継がれるか
• 売却時の事前通知義務があるか
• 買い戻し特約が第三者に対抗できる形になっているか

所有者変更自体は合法ですが、買い戻し条件が曖昧だと不利になります。特約の有効性まで確認する姿勢が必要です。

修繕費と原状回復義務の範囲を明確にする

元所有者がそのまま住むため、修繕負担が借主側になる特約は多いです。

• 給湯器や屋根など高額設備の負担区分
• 経年劣化と故意過失の区分
• 退去時の原状回復基準

設備交換が自己負担になると、数十万円単位の出費が発生します。小さな文字の特約条項こそ精査が必要です。

諸費用の内訳を事前に一覧で出してもらう

印紙税や抵当権抹消費用以外に、事務手数料や調査費用が加算される場合があります。

• 見積書に記載のない費用が後出しされないか
• 事務手数料の計算根拠
• 仲介か直接買取かの違い

契約直前に追加費用が出ると、心理的に断りにくくなります。初期段階で総費用を確定させます。

10年間のキャッシュフローを紙に落とす

資金調達が目的でも、家賃を払い続けられなければ意味がありません。

• 売却で得た資金
• 毎月の家賃支出
• 固定資産税削減分
• 老後収入や事業収益の見込み

単年ではなく10年単位で試算します。途中で収入が減少した場合のシナリオも作ると現実的です。

業者の実績と財務体力を確認する

リースバックは契約後も関係が続きます。

• 過去の取引実績件数
• 上場企業かグループ企業か
• 口コミの内容が具体的か

短期的な高額買取を提示する会社ほど、出口戦略が転売前提である可能性があります。経営基盤も判断材料です。

家族・相続人への事前説明

所有権が移る以上、相続予定者との認識共有は不可欠です。

• 相続放棄の理解
• 将来の買い戻し方針
• 資金の使途の共有

後から「知らなかった」と言われると、家庭内トラブルになります。契約前の合意形成が安全策です。

リースバックは本質的に悪い制度ではありません。ただし、売却価格・家賃・契約形態・買い戻し条件の4点を曖昧にしたまま進めると後悔につながります。資金調達の手段として冷静に比較し、数値と条文で判断できれば、リスクは大きく下げられます。

リースバックは感覚で決めると失敗しやすいですが、契約書の数字と条文を一つずつ確認すれば、デメリットはコントロールできます

リースバックが向いている人と向いていない人

「リースバック デメリットしかない」と検索する方の多くは、資金は必要だが自宅は失いたくないという葛藤を抱えています。結論から言えば、リースバックは“条件が合う人にとっては合理的な選択肢”ですが、合わない人が選ぶと後悔につながります。ここでは、具体的な判断基準で整理します。

リースバックが向いている人の特徴

1年以内にまとまった資金が必要で、引越しを避けたい人

たとえば、相続税の納付期限が迫っている、事業資金のつなぎ資金が必要、急な医療費・介護費が発生したというケースです。

通常売却では買主探しに時間がかかりますが、リースバックは買取型のため現金化が早い傾向があります。

チェックポイントは次の3つです。

• 資金の使途と金額が明確か（例：相続税○○万円、事業運転資金○○万円）
• 入金希望時期が具体的か（例：3か月以内）
• 引越しが事実上困難か（学区・通勤・介護事情など）

「資金調達のスピード」と「住み続けたい事情」が両立している人は、仕組みとの相性が良いです。

家賃を10年以上払い続けられる根拠がある人

感覚ではなく、数字で判断できるかが分かれ目です。

売却後の家賃が月12万円の場合、年間144万円。10年で1,440万円です。固定資産税がなくなるとはいえ、長期では負担が積み上がります。

向いている人は、次の資料を揃えて試算しています。

• 年金見込額通知書
• 直近3年の確定申告書や源泉徴収票
• 毎月の固定費一覧（保険料、医療費、教育費など）

収入が安定している、または売却資金の一部を運転資金として確保し生活費に充てられる設計ができている場合は、現実的な選択肢になります。

将来の出口戦略を描けている人

出口戦略とは、次のいずれかを明確にしていることです。

• ○年以内に買い戻す
• 買い戻さず終身賃貸として住み続ける
• 一定期間後に住み替える

買い戻しを想定するなら、契約書に「価格」「期限」「算定方法」が明記されているか確認が必須です。口頭説明だけで判断していない人は向いています。

リースバックが向いていない人の特徴

相場を調べず、1社の提示条件だけで判断する人

査定額が市場価格の60％台なのか80％台なのかで、手元資金は大きく変わります。

最低でも3社以上から査定書を取得し、「売却価格」「家賃」「買い戻し価格」を一覧比較していない人は危険です。

不動産ポータルで近隣成約事例を確認しないまま即決するケースは、後悔の典型例です。

将来必ず子どもに相続させたい人

リースバックでは所有権が移転します。

「いずれは長男に継がせる予定」「土地は先祖代々のもの」という価値観が強い場合、心理的負担が大きくなります。

家族と事前に話し合っていない場合、後から相続人とトラブルになる可能性があります。相続設計を重視するなら、親族間売買やリバースモーゲージなど他の選択肢も検討すべきです。

定期借家契約のリスクを受け入れられない人

多くの契約は定期借家契約です。更新が保証されません。

「一生ここに住みたい」という希望が強い人は、普通借家契約を扱う会社かどうかを必ず確認する必要があります。

契約書の確認箇所は次の通りです。

• 契約種別（普通か定期か）
• 契約期間
• 再契約の条件
• 家賃改定条項

この条文を自分で読み、理解できないまま署名する人は向いていません。

売却後の心理的変化を軽視している人

所有権が移ることで、「自分の家ではなくなった」という感覚に想像以上のストレスを感じる人もいます。

勝手な増改築ができない、転売される可能性がある、という事実を冷静に受け止められるかが重要です。

資金面だけでなく、心の整理ができているかも判断材料になります。

判断に迷ったときの現実的な確認手順

迷っている場合は、次の順番で検討すると整理しやすくなります。

1. 自宅の通常売却価格を把握する
2. リースバックの査定価格と家賃を比較する
3. 10年間の総支払額を計算する
4. 他の資金調達手段（任意売却、リバースモーゲージ、不動産担保ローン）と条件を並べる

「なぜリースバックなのか」に明確な理由が残れば、選択に納得感が生まれます。理由が曖昧なら、まだ決断の段階ではありません。

リースバックはデメリットしかないわけではありません。ただし、条件が合わなければ負担が大きくなります。自分の資金計画と契約条件を冷静に照らし合わせることが、後悔を防ぐ唯一の方法です。

リースバックは“資金が必要だから選ぶ”のではなく、“数字で納得できたから選ぶ”と決めると失敗しませんよ