リースバックの家賃設定完全ガイド！計算方法・相場・安く抑える考え方を整理

リースバックの家賃設定を調べる人の背景

リースバックの家賃設定を調べている人の多くは、すでに不動産を保有しており、「売却するしかない状況」と「今の住まいを手放したくない気持ち」の間で揺れています。単なる不動産売却や賃貸の検討ではなく、資金調達と生活維持を同時に成立させたいという切実な事情が背景にあります。

まず多いのが、不動産を手放さずに資金を確保したいというニーズです。住宅ローンの返済負担、事業資金の確保、老後資金や医療・介護費用への備えなど、まとまった現金が必要になったものの、引っ越しや住環境の変化はできるだけ避けたいと考えています。そのため、リースバックという選択肢自体には魅力を感じつつも、毎月発生する家賃が現実的に支払える水準なのかを慎重に見極めようとしています。

次に、毎月の家賃負担への強い不安があります。リースバックは「家賃が高い」と聞く機会が多く、売却によって一時的に資金を得られても、家賃が生活を圧迫しては意味がありません。そのため、

• 家賃はいくらくらいになるのか
• 今の住宅ローン返済額と比べてどう変わるのか
• 長期間住み続けた場合に家計が破綻しないか

といった点を具体的に把握したいという心理が働いています。

また、通常の賃貸相場より高くなる理由を理解したいという背景もあります。周辺の家賃相場と比べて高額になると聞き、「なぜ同じ家なのに高いのか」「交渉の余地はあるのか」「仕組み上仕方ないのか」を知ることで、納得したうえで判断したいと考えています。これは単なる価格比較ではなく、制度の構造を理解しないと判断できない問題だと感じているからです。

さらに、将来の買い戻しを前提に条件を整理したい人も少なくありません。今は資金が必要でも、将来的に収入が回復したり、相続や事業の状況が変わったりすれば、再び自宅を取り戻したいと考えています。その場合、

• 家賃が高すぎると長期居住が難しい
• 買取価格と家賃のバランスが買い戻し価格に影響する

といった点が気になり、家賃設定の考え方を事前に把握しておきたいという意識が強くなります。

総じて、「リースバック 家賃設定」と検索する人は、単に安い・高いを知りたいのではなく、自分の資金計画や今後の人生設計にこの仕組みを組み込めるかどうかを判断する材料を求めています。家賃はその中核となる要素であり、理解せずに進めることへの不安が検索行動につながっています。

リースバックの家賃を調べる人は、金額そのものよりも「この仕組みで本当に生活が成り立つのか」を確認したいのです。家賃設定の考え方を理解することが、後悔しない判断への第一歩になります

リースバックの家賃はどのように決まるのか

リースバックの家賃は、一般的な賃貸住宅のように「周辺の家賃相場」から逆算して決まるものではありません。ここを誤解していると、提示された家賃を見て「相場より高い」と感じてしまい、判断を誤る原因になります。不動産を保有したまま資金調達を検討している方にとって重要なのは、家賃がどのロジックで算出されているのかを正しく理解することです。

リースバックにおける家賃は、不動産を購入する側である事業者や投資家の視点、つまり「投資として成立するかどうか」を基準に決められます。そのため、賃貸市場の需給よりも、資金回収の見通しが重視されます。

周辺の賃貸相場では決まらない理由

通常の賃貸物件では、空室リスクを避けるために周辺の家賃相場が重視されます。しかしリースバックでは、最初から借主が確定しています。物件を買った瞬間に入居者が決まっているため、空室を埋めるための価格調整が不要です。

この仕組み上、家賃は「周辺でいくらで貸せるか」ではなく、「いくらで買って、どれくらいの期間で回収したいか」という考え方で設定されます。その結果、一般的な賃貸相場とは乖離した家賃になるケースが珍しくありません。

家賃算定の基準は買取価格

リースバックの家賃を決める最大の基準は、物件の買取価格です。リースバックでは、市場での仲介売却価格ではなく、事業者が直接買い取る価格が設定されます。この買取価格を元に、毎月の家賃が算出されます。

買取価格が高ければ、回収すべき投資額も大きくなるため、家賃は高くなります。反対に、必要な資金額に絞って買取価格を抑えれば、家賃も連動して下がる構造になっています。

期待利回りという投資指標が使われる

家賃設定において中心となる考え方が「期待利回り」です。期待利回りとは、買取価格に対して年間でどれくらいの賃料収入を得たいかを示す割合です。

多くのリースバックでは、年率7％から13％程度が目安とされています。この利回りを基に、以下のような考え方で家賃が決まります。

• 買取価格に期待利回りを掛けて年間賃料を算出する
• 年間賃料を12か月で割り、月額家賃を決める

この利回りは、物件の立地、築年数、将来の売却リスク、事業者の資金回収方針などを踏まえて設定されます。早期回収を重視する場合は利回りが高くなり、結果として家賃も高くなります。

管理費や税金などの維持費も家賃に含まれる

リースバック後は、不動産の所有者が事業者に変わります。そのため、固定資産税や都市計画税、火災保険料、マンションの場合は管理費や修繕積立金などは、原則として貸主側が負担します。

これらの維持コストは、事業者にとっては確実に発生する支出です。そのため、期待利回りによる賃料設定に加えて、維持管理に必要な費用が織り込まれた家賃が提示されます。

一見すると家賃が高く感じられる場合でも、固定資産税や管理費を別途支払う必要がなくなっている点まで含めて考えることが重要です。

リースバックの家賃は相場感ではなく、買取価格と期待利回り、そして維持費をどう回収するかという投資の考え方で決まります。仕組みを理解しておくと、提示された条件を冷静に判断しやすくなります

家賃設定の基本計算方法と考え方

リースバックの家賃設定を理解するうえで最も重要なのは、一般的な賃貸物件とは計算の出発点がまったく異なる点です。周辺の家賃相場や募集賃料を基準にするのではなく、「いくらで売却するか」と「どの程度の利回りを投資家が求めるか」が軸になります。

この仕組みを理解しておかないと、提示された家賃が高いのか妥当なのか判断できず、交渉の余地も見えなくなってしまいます。

基本となる家賃計算の考え方

リースバックの家賃は、いわゆる積算法と呼ばれる考え方で算出されます。計算の中心になるのは、売却によって確定する買取価格です。

基本的な計算式は次の通りです。

• 月額家賃 ＝ 買取価格 × 期待利回り ÷ 12

この式から分かる通り、家賃は「買取価格」と「期待利回り」の掛け算で決まります。立地や間取りが似ていても、買取価格が違えば家賃も変わり、同じ買取価格でも利回りが違えば家賃は上下します。

期待利回りとは何かを理解する

期待利回りとは、投資家側がその物件から年間でどれくらいの収益を得たいかを示す指標です。リースバックでは、年率7％から13％程度が一つの目安とされています。

期待利回りが高く設定されるほど、投資家は早期回収を重視している状態といえます。その分、家賃は高くなります。反対に、利回りが低ければ、回収に時間をかけられる余裕があるため、家賃は抑えられます。

期待利回りは一律ではなく、次のような要素を総合して判断されます。

• 物件の築年数や状態
• エリアの流動性や将来の売却しやすさ
• 借主が最初から確定していることによるリスク
• 契約期間や更新条件

つまり、家賃は単なる数字ではなく、投資判断の結果として設定されているものです。

買取価格が家賃に与える影響

リースバックでは、買取価格が高くなればなるほど家賃も高くなります。これは、家賃が買取価格に対する利回りで計算されるためです。

例えば、必要以上に高い買取価格を希望すると、手元資金は増えますが、その分毎月の家賃負担が重くなります。逆に、必要な資金額を明確にして買取価格を抑えれば、家賃も連動して下がります。

この関係性を理解せずに契約すると、「資金は確保できたが、家賃が重くて長く住めない」という本末転倒な結果になりかねません。

維持費が家賃に含まれる点に注意する

リースバックの家賃には、通常の所有時に発生していた維持費が含まれています。具体的には、次のような費用です。

• 固定資産税や都市計画税
• 建物の火災保険料
• マンションの場合の管理費や修繕積立金

所有権が投資家側に移るため、これらの支払いは貸主が行い、その分が家賃に織り込まれます。そのため、表面的に見ると家賃は高く感じやすいですが、実質的には「税金や維持費込みの住居費」として考える必要があります。

家賃は交渉の余地がある数字

リースバックの家賃は、周辺相場のように固定されたものではありません。買取価格の設定、期待利回り、契約期間などの条件次第で調整されます。

重要なのは、家賃だけを見るのではなく、「調達したい資金額」「毎月の支払い可能額」「どれくらいの期間住み続けたいか」をセットで考えることです。その全体像を整理したうえで条件を組み立てることで、無理のない家賃設定に近づけることができます。

リースバックの家賃は感覚ではなく計算で決まる仕組みです。買取価格と利回りの関係を理解しておくと、提示条件が妥当かどうかを冷静に判断でき、資金調達と住居費のバランスを取りやすくなります

リースバック家賃の相場感を把握する

リースバックを検討する際、多くの方が最も気にするのが「毎月いくらの家賃になるのか」という現実的な負担感です。相場感を正しく把握しておくことで、提示された条件が妥当なのか、将来的に無理のない支払いが続けられるのかを冷静に判断できるようになります。

リースバックの家賃相場は、一般的な賃貸物件の家賃相場とは考え方が大きく異なります。周辺エリアの賃料水準を基準に決まるわけではなく、あくまで「買取価格」と「期待利回り」を軸に算出されるためです。その結果、同じエリア・同じ広さの賃貸住宅と比べると、家賃が高く感じられるケースが少なくありません。

年間家賃は買取価格の約10％前後が目安

実務上よく見られる水準として、リースバックの年間家賃は買取価格の7％〜13％、中央値としては10％前後に収まるケースが多いです。これは投資家や事業者が設定する期待利回りの目安に基づくものです。

例えば、買取価格が2,000万円の場合、年間家賃が約200万円、月額にするとおおよそ16〜17万円程度になる計算です。買取価格が3,000万円であれば、月額家賃は25万円前後になることも珍しくありません。

このように、買取価格が高くなるほど家賃も比例して上がるため、資金調達額と毎月の支払い負担は常にセットで考える必要があります。

一般的な賃貸より高くなりやすい理由

リースバックの家賃が割高に見える最大の理由は、家賃が「居住者を募集するための価格」ではない点にあります。通常の賃貸住宅では、空室リスクを避けるため周辺相場に合わせた賃料設定が不可欠です。

一方、リースバックでは借主が最初から決まっており、空室リスクがない代わりに、投資回収の確実性が重視されます。そのため、周辺相場よりも「利回り重視」の家賃設定になりやすい構造です。

住宅ローン返済額よりは下がるケースが多い

家賃が高いとはいえ、必ずしも住宅ローンの返済額より負担が増えるとは限りません。特に以下のようなケースでは、リースバック後の支払いが軽くなることがあります。

• 変動金利の上昇で返済額が増えている
• ボーナス払いの比重が高く、月々の資金繰りが厳しい
• 固定資産税や修繕費の負担が重くなっている

リースバックでは、固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金といった維持費は貸主負担となり、家賃に一本化されます。そのため、トータルの住居コストとして見ると、月々のキャッシュアウトが抑えられる場合もあります。

エリアや物件種別による違い

リースバックの家賃相場は全国一律ではなく、物件の流動性によっても差が出ます。

• 都市部や人気エリアは買取価格が高くなりやすく、家賃も高め
• 地方や流動性の低いエリアは買取価格が抑えられ、家賃も低め
• マンションは管理費・修繕積立金分が家賃に反映されやすい
• 戸建てはコスト構造がシンプルで家賃の見通しが立てやすい

また、築年数が古い物件は価格下落リスクが小さいと評価され、利回り条件が緩和されることで、相対的に家賃条件が有利になるケースもあります。

相場感は「目安」であり交渉余地がある

重要なのは、これらの相場感はあくまで目安であり、絶対的な基準ではないという点です。実際の家賃は、以下の要素によって個別に調整されます。

• 賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）
• 賃貸借期間の長さ
• 将来の買い戻し条件の有無
• 事業者ごとの運営方針や利回り設定

そのため、提示された家賃が相場より高いか低いかを判断するには、単独の金額だけでなく、買取価格・契約条件・期間を含めた全体像で比較することが不可欠です。

リースバックの家賃相場は買取価格の約1割が目安ですが、大切なのはその金額が今後の資金繰りに無理なく合っているかどうかです。相場を知ったうえで条件を整理すれば、交渉や判断もしやすくなりますよ

戸建てとマンションで異なる家賃設定の注意点

リースバックの家賃設定は、基本的に「買取価格×期待利回り」で決まりますが、戸建てとマンションでは前提条件が異なるため、同じ計算式でも実際の家賃負担や交渉ポイントに差が出ます。物件種別ごとの特性を理解していないと、想定以上に家賃が高くなったり、不利な条件を受け入れてしまったりするため注意が必要です。

マンションは管理費と修繕積立金が家賃に反映されやすい

マンションのリースバックで最も重要なポイントは、管理費と修繕積立金の存在です。所有権が移転した後、これらの費用は貸主であるリースバック事業者が支払いますが、実質的には家賃に上乗せされる形で回収されます。

そのため、同じ買取価格であっても、戸建てよりマンションの方が家賃が高くなる傾向があります。特に注意したいのは、以下のようなケースです。

• 管理費や修繕積立金が高額なタワーマンションや大規模マンション
• 築年数が進み、将来の大規模修繕を見越して積立金が引き上げられている物件
• 管理組合の財務状況が不透明で、追加負担リスクがある物件

これらの場合、事業者側は将来コストを織り込んだ期待利回りを設定しやすく、結果として家賃が想定以上に高くなることがあります。マンションの場合は、表面的な家賃だけでなく「管理費・修繕積立金を含めた総コスト」を前提に判断することが重要です。

戸建ては維持コストが読みやすく家賃交渉の余地が出やすい

一方、戸建てのリースバックは、マンションに比べて維持コストがシンプルです。管理費や修繕積立金が存在しないため、事業者が想定する将来コストは、固定資産税や最低限の修繕費が中心になります。

この構造により、戸建てには次のような特徴があります。

• 家賃の内訳が比較的シンプルで理解しやすい
• 想定外の共用部分コストが発生しにくい
• 買取価格や期待利回りの調整による家賃交渉がしやすい

特に「必要な資金額だけを確保したい」という目的が明確な場合、買取価格をあえて抑えることで、家賃を大きく下げられる可能性があります。戸建ては、この調整がしやすい点が大きなメリットです。

築年数が古い物件は必ずしも不利とは限らない

戸建て・マンション共通の注意点として、築年数に対する考え方があります。一般的な売却では築年数が古いほど評価は下がりますが、リースバックでは必ずしも不利とは限りません。

築年数がある程度進んでいる物件は、将来の価格下落リスクが限定的と判断されやすく、事業者にとっては投資リスクが読みやすい物件になります。その結果、期待利回りが抑えられ、家賃条件が改善するケースもあります。

特に以下の条件が重なると、築年数の古さが有利に働くことがあります。

• 立地が良く、流動性の高いエリアにある
• 建物の状態が良好で、当面大規模修繕の必要がない
• 周辺の再開発や需要が見込める地域である

築年数だけで判断せず、「将来の売却しやすさ」という視点で見られていることを理解しておくことが大切です。

流動性の高いエリアは家賃条件が緩和されやすい

戸建て・マンションを問わず、エリアの流動性は家賃設定に大きく影響します。都市部や駅近、人気学区など、万一退去が発生しても再販・再賃貸しやすい物件は、事業者のリスクが低くなります。

リスクが低い物件は、期待利回りを高く設定する必要がないため、結果として家賃が抑えられやすくなります。反対に、地方や流動性の低いエリアでは、物件種別に関わらず家賃条件が厳しくなる傾向があります。

リースバックの家賃設定を考える際は、「戸建てかマンションか」だけでなく、「どれだけ出口が見えやすい物件か」という投資目線を意識することが重要です。

戸建てとマンションでは家賃が決まる背景が大きく異なりますので、自分の物件がどこで評価されているのかを理解したうえで条件を整理すると、無理のない資金調達につながります

リースバックの家賃が高くなりやすい理由

リースバックの家賃が「思ったより高い」と感じられやすいのは、通常の賃貸とは根本的に仕組みが異なるためです。家賃の決まり方や投資側の考え方を理解すると、高くなりやすい理由が整理できます。

投資家視点で利回りが最優先される仕組み

リースバックは居住用サービスである一方、貸主側から見ると不動産投資です。

そのため、家賃は周辺の賃貸相場ではなく、買取価格に対してどれだけの利回りを確保できるかを基準に設定されます。

一般的には年率7％〜13％程度の期待利回りが想定され、この数値を確保するために家賃が算出されます。

投資として一定の回収期間を見込む以上、どうしても家賃は高めになりやすい構造です。

借主が最初から決まっている特殊性

通常の賃貸物件では、家賃が高すぎると入居者が決まらず、相場に合わせて調整する必要があります。

一方、リースバックでは売却した本人がそのまま借主になるため、入居者募集という概念がありません。

この「空室リスクがほぼない」状態は投資家にとって大きなメリットであり、その分が利回りに反映されます。

結果として、相場より高い家賃設定でも成立しやすくなります。

住宅ローン残債が家賃を押し上げるケース

住宅ローンが多く残っている物件では、抵当権を抹消するために、一定以上の買取価格が必要になる場合があります。

買取価格が上がれば、計算式上、家賃も比例して高くなります。

特にオーバーローンに近い状態では、
「資金調達額を優先した結果、家賃負担が重くなる」
というケースが起こりやすくなります。

将来の価格下落リスクが織り込まれる

リースバックでは、将来その不動産を再度売却する可能性も前提にされています。

築年数の進行や市場環境の変化による価格下落リスクは、あらかじめ家賃に織り込まれます。

特に以下のような条件では、リスク調整の影響を受けやすくなります。

• 地方や流動性の低いエリアの物件
• 将来的な売却価格が読みにくい物件
• 建物の老朽化リスクが高いケース

これらの場合、利回りを高めに設定することでリスクをカバーしようとするため、家賃も上がりやすくなります。

管理費や税金などの維持コストが含まれている

リースバック後は、固定資産税や都市計画税、保険料、マンションであれば管理費や修繕積立金などを貸主が負担します。

これらのコストは、家賃に含めて回収される形になります。

表面的には「家賃が高い」と見えても、
所有時に支払っていた費用を合算すると、実質的な負担差が小さい場合もあります。

リースバックの家賃が高くなりやすいのは、投資としての利回り設計とリスク調整が前提になっているからです。仕組みを理解すると、単純に高い安いではなく、資金調達とのバランスで判断することが大切だとわかります

リースバックの家賃を抑えるための実践ポイント

リースバックの家賃は、一般的な賃貸のように相場交渉で下げられるものではありません。買取価格と期待利回りという仕組みを前提に、どこを調整すれば負担を抑えられるのかを理解することが重要です。ここでは、資金調達を目的としてリースバックを検討する方が、実務上意識すべき具体的なポイントを整理します。

必要な資金額を先に決めて買取価格を調整する

リースバックでは「できるだけ高く売る」ことが必ずしも正解ではありません。家賃は買取価格に連動して決まるため、買取価格を上げすぎると、その分毎月の家賃負担が重くなります。

資金調達の目的が、住宅ローン完済や一時的な事業資金、生活費の補填などであれば、まず必要な金額を明確にすることが重要です。必要額を満たす範囲で買取価格を抑えることで、結果的に家賃を下げやすくなります。

高額売却よりも、長期的に無理なく支払える家賃とのバランスを優先する考え方が、後悔しにくい判断につながります。

複数の事業者に査定を依頼して条件を比較する

期待利回りは事業者ごとに設定が異なり、同じ物件でも提示される家賃に差が出ます。1社だけの査定では、その条件が妥当かどうか判断できません。

複数社に査定を依頼することで、次のような違いが見えてきます。

• 期待利回りの設定水準
• 買取価格と家賃のバランス
• 契約条件の柔軟性

家賃を抑えたい場合は、単純に「一番安い家賃」を選ぶのではなく、なぜその金額になるのかを比較し、利回りが低めに設定されている事業者を見極めることが重要です。

期待利回りを意識して交渉の余地を探る

リースバックの家賃は、期待利回りを前提に算出されます。そのため、家賃交渉の本質は「利回りをどこまで下げられるか」にあります。

物件の立地が良い、築年数がある程度進んでいて価格下落リスクが小さい、将来的な流動性が高いといった条件がそろっている場合、利回りを抑えた提案が出ることもあります。

交渉の際は、家賃だけを見るのではなく、買取価格と利回りの関係を確認し、数字の根拠を説明してもらう姿勢が大切です。

定期借家契約を選択肢に入れる

契約形態も家賃に大きく影響します。リースバックには主に普通借家契約と定期借家契約がありますが、一般的に定期借家契約の方が期待利回りが低くなり、家賃を抑えやすい傾向があります。

数年以内に買い戻しを検討している場合や、長期居住を前提としていない場合には、定期借家契約が合理的な選択になることもあります。ただし、契約期間満了後は退去が前提となるため、将来の居住計画と合わせて慎重に判断する必要があります。

家賃だけでなく総コストで判断する

リースバックでは、家賃の中に固定資産税や管理費、修繕費などが含まれているケースが多くなります。一見すると家賃が高く見えても、所有時にかかっていたコストと比較すると、実質負担が軽くなる場合もあります。

家賃額だけに注目するのではなく、

• 売却後に不要になる支出
• 毎月のキャッシュフロー
• 将来的な買い戻し条件

これらを含めた総合的な視点で判断することが、資金調達手段としてリースバックを上手く活用するポイントです。

リースバックの家賃は仕組みを理解して調整すれば、必ずしも一方的に高くなるものではありません。必要な資金と毎月の負担、その両方を数字で整理しながら条件を選ぶことが、後悔しない判断につながります

家賃設定を理解したうえで後悔しない判断をする

リースバックの家賃設定は、単に「高いか安いか」で判断すべきものではありません。重要なのは、家賃・調達資金・将来の選択肢が、現在の自分の状況と目的に合っているかどうかです。仕組みを理解せずに契約すると、資金は確保できたものの毎月の負担が重くなり、結果的に後悔につながるケースも少なくありません。

まず意識したいのは、家賃と資金調達額のバランスです。

リースバックでは、買取価格を上げれば手元資金は増えますが、その分家賃も連動して高くなります。逆に、必要最低限の資金に抑えれば、家賃負担も軽くなります。

「いくら受け取りたいか」ではなく、「いくらあれば目的を達成できるか」を基準に考えることが、後悔を防ぐ第一歩です。

次に整理すべきなのは、住み続ける期間の考え方です。

長期的に住み続けたい場合、毎月の家賃負担が家計に与える影響は非常に大きくなります。一方、数年以内の一時的な資金調達が目的であれば、定期借家契約を選ぶことで家賃を抑えられる可能性があります。

自分が「長期居住型」なのか「短期利用型」なのかを明確にすることで、適切な家賃水準や契約形態が見えてきます。

将来の買い戻しを現実的に考える

リースバックでは買い戻しが可能とされるケースがありますが、制度上可能であることと、現実的に実行できるかは別問題です。

多くの場合、再購入価格は売却価格より高く設定され、さらに登記費用や諸経費も必要になります。そのため、家賃を払いながら再購入資金を準備できるか、資金計画まで含めて検討しなければなりません。

買い戻しを視野に入れる場合は、以下の点を冷静に確認することが重要です。

• 再購入価格の目安と条件が契約書に明記されているか
• 賃貸期間中に第三者へ転売される可能性はないか
• 家賃を払いながら再購入資金を積み立てられる収支構造か

これらを曖昧なまま契約すると、「買い戻すつもりだったが現実的に無理だった」という後悔につながりやすくなります。

他の資金調達手段と必ず比較する

リースバックは便利な資金調達手段ですが、万能ではありません。不動産担保ローンやリバースモーゲージ、通常売却と賃貸への住み替えなど、他の選択肢と比較したうえで判断することが重要です。

比較する際は、金利や家賃の高低だけでなく、以下の視点を持つことが欠かせません。

• 毎月の固定支出がどれだけ変わるか
• 不動産の所有権を手放すことによる影響
• 将来の住まいの自由度や選択肢

リースバックは「家に住み続けられる資金調達」という強みがある一方、長期的にはコストが高くなるケースもあります。だからこそ、家賃設定を含めた全体像を理解したうえで選ぶことが、納得感のある判断につながります。

リースバックの家賃は金額そのものよりも、目的との相性が大切です。家賃・調達額・住み続ける期間をセットで考えれば、後悔しにくい判断ができるようになりますよ