東京でおすすめの不動産担保ローン業者。金利・審査・対応エリアから選ぶ完全ガイド

東京で不動産担保ローンのニーズが高まっている背景

東京は地価が高く、不動産を担保にできる方にとっては「大きな融資枠」を確保しやすいエリアです。事業資金や納税資金など、急な資金需要が多いこともあり、不動産担保ローンの活用は年々一般的になっています。

• 都内の不動産は評価額が高く、同じ面積でも地方より融資可能額が大きくなりやすいです
• 事業拡大・運転資金・相続税や固定資産税の支払いなど、まとまった資金需要が発生しやすい環境です
• 個人オーナー・法人どちらにも対応するローン商品が増えており、選択肢が広いです
• 銀行だけでなく、ノンバンクや地場の貸金業者も東京の不動産を積極的に取り扱っています

東京で選ばれやすい不動産担保ローンの特徴

東京の不動産を担保にする場合、「金利」「スピード」「柔軟さ」の三つが特に重視されます。利用目的が事業か個人かによっても適したサービスが変わるため、自分のケースに合う特徴を押さえておくことが重要です。

• 金利はおおむね年数％台から二ケタ台まで幅があり、借入額や返済期間で条件が変わります
• 東京特化型・一都三県特化型の業者は現地調査が早く、審査スピードが速い傾向があります
• 事業資金・借り換え・納税資金・教育資金など、使い道自由タイプのローンが多いです
• 共有持分・借地権・底地など、一般の金融機関では断られやすい不動産にも対応するケースがあります

東京で利用できる主要不動産担保ローンの比較ポイント

「どこが一番良いか」よりも、「自分にとって相性が良いか」を軸に比較することが大切です。東京では大手ノンバンク、クレジット系子会社、地場の専門業者など、性格の違うプレーヤーが揃っています。

• 金利レンジ・事務手数料・保証料など、総コストをトータルで比較する必要があります
• 最低・最高融資額と、対応している担保不動産の種類（居住用・事業用・投資用など）を確認します
• 審査スピードや、オンライン完結できるかどうかも、急ぎの資金調達では重要です
• 赤字決算・債務超過・税金滞納などがある場合、どこまで柔軟に見てもらえるかを事前にチェックしておきます

東京エリアの金利水準と審査・融資スピードの傾向

同じ不動産担保ローンでも、「銀行系」と「ノンバンク系」では性格が大きく異なります。東京の不動産は評価が出やすい分、条件交渉の余地が生まれやすい点も特徴です。

• 銀行系は金利が低めな代わりに審査が厳しく、融資実行まで数週間以上かかることが多いです
• ノンバンク系は金利がやや高いものの、最短数日での融資に対応するなどスピード重視の傾向があります
• 東京の不動産は担保価値が高く評価されやすく、条件次第で金利優遇の対象になりやすいです
• 審査では「返済能力」と同時に「担保価値」が重視されるため、属性に不安がある方でも検討の余地があります

担保にしやすい東京都内不動産の種類と判断の目安

東京には区分マンションから一棟ビル、商業地の土地、郊外の戸建てまで多様な不動産があります。どの資産を担保にするかで、融資条件や上限額が大きく変わります。

• 自宅マンション・戸建て・更地・駐車場など、通常の居住用・土地は担保対象になりやすいです
• 賃貸マンション・アパート・テナントビルなどの収益物件は、キャッシュフローも含めて評価されます
• 共有名義・借地権・底地・古い建物など、難しい案件に強い専門業者も東京には存在します
• 既に住宅ローンや別の担保ローンが付いている場合でも、担保余力次第で二番抵当として利用できることがあります

東京で不動産担保ローンを申し込む際の基本ステップ

申し込み自体はオンラインで完結できるケースが増えていますが、その裏では書類取得や登記手続きが必要になります。流れを知っておくと、余計なタイムロスを防ぎやすくなります。

• サイトや電話で仮申込を行い、不動産の所在地やおおまかな借入希望額を伝えます
• 担当者による簡易診断のあと、必要書類（本人確認書類・登記簿謄本・決算書や確定申告書など）を揃えて本申込をします
• 現地調査・評価を経て、融資可能額・金利・返済期間などの条件提示を受けます
• 条件に納得できれば、金銭消費貸借契約と抵当権設定登記の手続きを行い、指定口座へ融資が実行されます

東京で審査通過の可能性を高めるためのチェックポイント

東京は物件数も業者数も多い分、「準備不足のまま申し込んで不利な条件で通ってしまう」ケースもあります。最低限押さえておきたいポイントを整理しておくと安心です。

• 固定資産税・住民税・社会保険料などの滞納がないか、事前に確認しておきます
• 個人・法人ともに、直近の決算書や確定申告書、返済計画のイメージを整理しておきます
• 担保に出す不動産について、登記情報・用途・賃貸状況などを説明できるようにしておきます
• 一社だけでなく、複数社から事前に仮見積もりを取り、条件を比較・交渉する姿勢を持つことが大切です

東京で検討したい不動産担保ローン以外の資金調達手段

不動産担保ローンは強力な選択肢ですが、状況によっては別の手段の方がリスクを抑えられる場合もあります。東京は金融機関・サービスが集中しているため、選べる方法が多いのもメリットです。

• 売掛金や請求書を現金化するファクタリングは、不動産を動かさずに資金化したい場合に有効です
• 在庫や設備を担保にする動産担保ローンは、不動産を押さえたくない場合の代替案になります
• 収益物件の場合、リースバックや一部売却で現金を作り、借入を抑える選択肢もあります
• 既存ローンの借り換え・一本化で毎月返済額を下げ、キャッシュフローを改善する方法も検討できます

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東京の不動産担保ローンは選択肢が多い分、なんとなく申し込むと損をしやすい世界ですので、まずはこの記事の大見出しごとに「自分はどこを優先したいのか」を整理してから、条件の良いサービスにピンポイントで相談していくのがおすすめですよ

東京で選ばれている不動産担保ローンサービスの主な特徴

東京で不動産を担保に資金調達を行う際、多くの利用者が重視するポイントは「スピード」「柔軟性」「評価の高さ」「オンライン対応」の4つです。都内特有の不動産価値の高さを前提に、利用者にとって実際にメリットとなる特徴だけを整理して解説します。

審査と融資のスピードが早い

東京で選ばれる大きな理由は、現地調査のスピードが圧倒的に早いことです。

都内は移動距離が短く調査体制が整っているため、査定担当者がすぐに現地へ向かえます。

その結果、次のようなケースでも迅速な対応が可能になります。

• 事業のつなぎ資金を数日以内に確保したい
• 納税資金や急ぎの支払いがある
• 金融機関に断られて急ぎで代替策が必要

最短2〜3日の融資に対応するノンバンクが多く、急ぎの資金調達に向いています。

担保評価が高く、想定より多く借りられるケースが多い

東京の不動産は流動性が高く、査定額に上乗せが期待できるエリアが多いことから、融資上限も上がりやすい傾向があります。

特に次のような物件は評価が安定しやすく、複数社から提示される融資額に差が出にくい特徴があります。

• 23区内のマンション
• 立地の良い戸建て・土地
• 収益物件や賃貸物件

市場性が高いことを踏まえ、ノンバンクでは銀行より柔軟な評価をする場合もあります。

共有持分・底地・借地など特殊案件にも対応

通常の金融機関では断られやすい不動産でも、東京の担保ローン会社は柔軟に扱う傾向があります。

対応しやすい不動産の例

• 共有持分（共有名義の持ち分だけ担保）
• 底地（借地権が設定された土地）
• 借地権（第三者から借りている土地の権利）
• 築古物件

都内は権利関係が複雑な不動産が多いため、この分野に特化した業者が揃っているのも強みです。

資金使途が自由で個人・法人どちらも利用しやすい

東京の不動産担保ローンは、使い道を問わないタイプが多く、以下のような幅広い資金需要に対応しています。

• 事業の運転資金
• 納税資金
• おまとめ（借入一本化）
• 設備投資
• つなぎ資金
• 生活費・介護費・教育資金

「事業資金だけ」「法人のみ」といった制限が少ないため、個人の資金需要にも使いやすい点が支持されています。

オンライン完結や非対面相談に強い

東京の不動産担保ローン会社は、オンライン申込みや来店不要の手続きに力を入れているケースが多く、忙しい事業者でもすぐに利用できます。

特に都内のノンバンクは以下の対応が一般的です。

• 仮審査はオンラインで完結
• 追加書類もオンライン提出
• 担当者との相談も電話・WEB会議で対応

来店の手間がなく、複数社の比較検討もしやすくなっています。

高齢の利用者や住宅ローン残債のある物件にも対応

大手金融機関では年齢制限や住宅ローン残債がネックになりがちですが、東京の不動産担保ローン会社は条件が柔軟です。

• 60代・70代の申込みも可能
• 住宅ローン返済中でも融資可能
• 家族名義でも担保提供の承諾があれば利用可能

地方より申込み層の幅が広いこともあり、各社が柔軟に審査を行う傾向にあります。

大口融資に強く、数千万円〜億単位も対応

東京の不動産は評価額が大きいため、以下のような大きな融資ニーズにも対応できます。

• 1億円を超える資金調達
• 不動産業者の仕入れ資金
• 事業拡大や設備投資の大型案件

多くの業者が「最大5億円」まで対応しており、銀行に近いレベルの融資額をスピーディーに調達できます。

資金調達の相談に来る方の多くが「もっと早く知っておけばよかった」と言います。都内の不動産は評価が伸びやすく、融資も通りやすいので、迷っている方ほど一度専門業者に相談してみると良いですよ。

東京で利用できる主要不動産担保ローン会社の比較ポイント

東京で不動産担保ローンを検討するときは、「どの会社が一番借りやすいか」よりも、「自分の不動産・資金ニーズとマッチしているか」を軸に比較することが重要です。

同じ不動産でも、会社によって金利・融資額・スピード・審査の柔軟さが大きく変わります。

東京エリアでよく名前が挙がるのは、AGビジネスサポート、セゾンファンデックス、丸の内AMS、アサックス、MIRAIアセットファイナンス、マテリアライズ、トラストホールディングス、つばさコーポレーション、日宝、JFC、アビック、大手町フィナンシャル、東京不動産トラストなどのノンバンク系・専門会社です。

ここでは、個々の社名を暗記するよりも、「どう比べれば失敗しにくいか」という軸に整理して解説します。

1. 金利レンジと実質コストで比較する

まず押さえたいのは、見た目の金利だけでなく「実質コスト」で比較することです。東京で利用できる不動産担保ローンは、多くが「下限3％前後〜上限15％前後」のレンジに収まりますが、同じ3％台スタートでも、上限金利や手数料の有無が会社によって違います。

チェックしたいポイントは次のとおりです。

• 下限金利・上限金利の幅（例：下限は低いが上限が高すぎないか）
• 事務手数料・融資取扱手数料の有無とパーセンテージ
• 繰上げ返済手数料が無料か、有料か
• 実質年率（年○％以内かどうか）

金利だけで見ると、銀行系や一部の老舗ノンバンク（アサックスなど）は比較的低金利帯に入りやすく、全国対応の大手ノンバンクも「下限はかなり低め・上限は高め」というレンジで柔軟に価格付けしているケースが多いです。

長期で借りる場合は、一時的なスピードよりも「総支払額がどれくらい違うか」をシミュレーションして比較するのがおすすめです。

2. 対応エリアと「東京特化度」で比較する

同じ不動産でも、「どこにある物件か」によって評価が変わります。東京で借りる場合は、次の2パターンを意識すると比較しやすくなります。

• 全国の不動産に対応する大手ノンバンク
• 一都三県・首都圏に特化した地場系貸金業者・専門会社

丸の内AMSやアサックス、東京不動産トラストのような「一都三県・東京周辺に強い会社」は、東京23区や人気エリアの地価・需要を細かく理解している分、担保評価が出やすかったり、現地調査が早く終わるメリットがあります。

一方、AGビジネスサポートやセゾンファンデックス、MIRAIアセットファイナンスのような全国対応の大手ノンバンクは、「東京以外にも物件がある」「地方の不動産もまとめて担保にしたい」ケースで使いやすいのが強みです。

3. 法人専用か、個人・個人事業主も対象かで比較する

東京で不動産担保ローンを探すと、「事業者専用」「法人・個人事業主向け」「個人もOK」といった表記が混在しています。

ここを読み違えると、「そもそも対象外だった」という無駄な申込みになりかねません。

比較のポイントは次のとおりです。

• 法人専用か、個人事業主・個人も対象か
• 個人向けは「事業資金」以外の用途（納税・教育資金・生活資金など）を認めているか
• 親族名義不動産を担保にできるか、その場合の連帯保証ルール

法人・個人事業主向けの商品は、運転資金・設備投資・借換えなどの「事業用途」を前提に作られているため、個人の生活費や教育費でも使える商品かどうかを必ず確認する必要があります。

家族名義の東京不動産を担保にする場合は、「名義人全員の同意が必要」「連帯保証が必須」など、会社ごとの条件も比較しておきたいポイントです。

4. 融資スピードと審査スタンスで比較する

東京の不動産担保ローンでは、「最短即日〜数日」のスピードをうたう会社が増えていますが、その裏側には審査スタンスの違いがあります。

• スピード重視型
• MIRAIアセットファイナンス、マテリアライズ、トラストホールディングス、日宝など、即日〜翌日融資に前向きな会社が多い
• 決算が悪い・税金滞納歴がある・二番抵当など、やや難しい案件でも、一度話を聞いてくれる傾向
• 安定・低金利重視型
• アサックスや一部の老舗系は、審査に一定の時間をかける分、金利や条件面を比較的抑えやすい
• 決算や返済計画の説明を丁寧に行うことで、良い条件を引き出せるケースもある

「何日以内に資金がないと困るのか」「多少金利が上がってもスピードを優先するのか」を整理したうえで、各社のスピード感と審査の柔軟さを比較するのが現実的です。

5. 担保にできる不動産の種類・難物件への対応で比較する

東京の不動産は、戸建て・マンションだけでなく、「共有持分」「底地」「借地」「古いビル」「賃貸中の物件」など、権利関係が複雑なケースも少なくありません。

この部分への対応力は、会社によって大きく差が出ます。

チェックすべきポイントは次のとおりです。

• 自宅・投資用・事務所・倉庫など、どの用途の不動産まで対象か
• 共有名義の持分だけでも担保対象になるか
• 借地・底地・古い建物など「他社で断られやすい不動産」にも実績があるか
• 二番抵当・三番抵当でも審査対象になるか

AGビジネスサポートやアサックス、つばさコーポレーション、日宝などは「二番抵当」「共有持分」「底地」への対応を打ち出しているケースが多く、他社で断られた案件の受け皿になっていることもあります。

一方、保守的な会社では、「築年数が古すぎる」「権利関係が複雑」といった理由で最初から対象外になることもあるため、難しい物件ほど「難物件の融資事例が多い会社」を優先的に比較するのがおすすめです。

6. 融資額・返済期間・返済方法で比較する

東京での不動産担保ローンは、数百万円から数十億円までレンジが広く、会社によって得意なレンジが異なります。

• 小口〜中規模（50万〜数千万円）に強い会社
• 1億円〜10億円超など、大口案件に強い会社
• 「最大○億円」「最長○年」など、上限の設計

また、返済方法も各社で異なります。

• 元利均等返済（毎月の返済額が一定で計画が立てやすい）
• 元金均等返済（利息負担を早期に減らしやすい）
• 元金一括返済（短期のつなぎ資金向き）

短期のつなぎ資金なのか、10年単位の長期資金なのかで、選ぶべき会社や商品が変わるため、「自分の希望する融資期間と返済方法が選べるか」を必ず比較対象に含めておきましょう。

7. オンライン完結・ITツールの使いやすさで比較する

ITに強い方であれば、「オンライン完結でどこまで進められるか」は大きな比較ポイントになります。

東京の主要ノンバンク・専門会社の多くは、次のようなオンライン機能を提供しています。

• Webフォームからの仮申込・簡易診断（最短数秒〜1日で概算回答）
• 必要書類のアップロードで、来店不要の審査・契約に対応
• メール・Web会議ツールを使ったオンライン相談
• 自社サイトでの返済シミュレーションツール

AGビジネスサポートやセゾンファンデックス、トラストホールディングス、マテリアライズなど、大手ノンバンクはオンライン申込・オンライン完結に積極的です。

一方、アサックスや東京不動産トラストのように「店舗での対面相談」に強みを持つ会社もあり、「スピーディーにWebだけで進めたいのか」「じっくり対面で話を聞きたいのか」で好みが分かれます。

8. 自分の状況別に「どのタイプが向いているか」をざっくり整理する

最後に、東京で不動産担保ローンを検討する方の代表的なパターン別に、「どのタイプの会社を軸に比較するとよいか」を整理します。

• とにかく早くまとまった事業資金が必要な法人・個人事業主
  → 全国対応の大手ノンバンク＋スピード重視型（AGビジネスサポート、MIRAIアセットファイナンス、マテリアライズ、トラストホールディングスなど）を中心に比較
• 首都圏の不動産を最大限評価してほしいオーナー・事業者
  → 丸の内AMS、アサックス、東京不動産トラストなど「一都三県・首都圏特化型」を中心に比較
• 既に複数の借入があり、借換え・一本化で利息負担を下げたい
  → 借換え・おまとめ実績を明示しているノンバンク（つばさコーポレーション、日宝、アビックなど）＋銀行系ローンも候補に入れて金利比較
• 金利をできるだけ抑えて長期で返済したい
  → 低金利帯の商品を持つノンバンク・銀行系商品を中心に、「金利＋返済期間＋手数料」を総額ベースで比較

同じ「東京の不動産担保ローン」でも、得意な案件は会社ごとに違います。

まずは自分の条件（不動産の種類・金額・借入目的・希望時期）を書き出し、その条件に合うタイプの会社を数社ピックアップしたうえで、詳細スペックを比較していくのが効率的です。

東京で不動産担保ローンを選ぶときは、社名の有名さだけで決めずに「エリア」「金利レンジ」「スピード」「担保にできる不動産の範囲」「オンライン完結のしやすさ」を軸に3〜5社を並べて比べてみてください。同じ物件でも条件差が数十万〜数百万円レベルで変わることがあるので、面倒でも最初の比較だけは丁寧にやっておくのがおすすめですよ

東京エリアでの金利相場と融資スピード・審査基準の傾向

東京で不動産担保ローンを検討する方にとって、もっとも気になるのが「金利の相場」「実際の融資スピード」「審査では何が重視されるのか」という3点です。都内の不動産は全国でも評価額が高く、担保としての競争力が強いため、この3つの要素には東京特有の傾向が見られます。

金利相場の特徴

東京で利用できる不動産担保ローンの金利は、銀行系とノンバンク系で大きく異なります。特にノンバンクは融資スピードが早い反面、金利幅が広いのが特徴です。都内不動産の評価額が高いため、同じノンバンクでも東京では下限金利が適用されやすい傾向があります。

金利の目安としては次のようなレンジが一般的です。

• 銀行系：年1.5％〜8％
• 大手ノンバンク：年2.9％〜14.8％
• 地場ノンバンク（東京特化）：年3.8％〜9.5％

東京特化型のノンバンクは、地域特性を理解しており査定が早く、金利面でも都心部の不動産に対しては評価を厚くするケースが見られます。地価の高い23区では、担保価値が安定しているため下限金利寄りの設定が提示されやすいのが特徴です。

また、担保価値が市場価格の60〜80％ほどで評価されやすいノンバンクでは、東京の不動産の評価の高さがより直接的に金利に影響します。結果として、同じ属性・同じ用途でも「地方より東京のほうが低金利が出やすい」という現象が起こります。

融資スピードの傾向

東京の不動産担保ローンは、全国の中でも特に融資スピードが速いと言われています。理由は、
・物件数が多く査定ノウハウが蓄積されている
・現地調査にすぐ行ける距離感の業者が多い
・オンライン化が進んだ大手ノンバンクが集中している
という3つです。

実際の融資スピードの目安は以下のとおりです。

• 大手ノンバンク（AGビジネスサポート等）：最短3日
• 東京特化ノンバンク（丸の内AMS等）：審査即日 → 最短2日融資
• 全国対応ノンバンク：最短翌日〜1週間
• 銀行系：2〜4週間

特に東京特化のノンバンクは「現地調査が即日」で動くため、急な資金繰りにも対応しやすい点が強みです。事業資金や納税資金の支払い期限が迫っているケースでは、このスピード感がそのまま選択理由になります。

また、大口融資（1億円〜5億円クラス）でも対応スピードが落ちにくい点は、東京エリアの大きなメリットです。地場業者ほど都内の市場を把握しているため、査定に時間をかけず融資判断を行いやすい傾向にあります。

審査基準の傾向

東京エリアの不動産担保ローンの審査では、「返済能力」より「担保価値」が重視される傾向が非常に強いです。都心部の不動産は流動性が高く、売却して現金化しやすいため、ノンバンク側のリスクが小さくなるためです。

審査で見られる主なポイントは次のとおりです。

• 担保不動産の市場価値（地価・築年数・用途地域など）
• 流動性（売却までの想定期間、エリアの人気度）
• 他社抵当権の状況（1番・2番抵当など）
• 過去の滞納歴や信用情報
• 資金使途の合理性

ノンバンクの場合、返済能力が多少弱くても「担保が十分」であれば前向きに判断されるケースが多く見られます。

特に東京では以下の物件が高い評価を受ける傾向にあります。

• 23区の住宅地や商業地
• 駅徒歩10分以内の物件
• 築古でも土地価値が高い場所
• 収益物件（満室に近いもの）
• 共有持分や底地でも流動性が高いエリア

一方で、同じ東京でも市街化調整区域や駅から遠い物件などは、評価が慎重になる傾向があります。

審査基準の中で特に重要なのは「担保余力」です。すでに住宅ローンなどで抵当権がついていても、担保価値に余力があれば二番抵当でも融資を受けられるケースが多いのが東京エリアの特徴です。

審査通過率が高いケースの共通点

• 都内の不動産を所有している
• 借入希望額が担保価値の50〜60%以内
• 資金使途が明確（運転資金・納税資金・仕入資金など）
• 税金滞納があっても相談している
• 書類を迅速に提出できる

東京特化の業者では、築古物件や共有名義でも柔軟に取り扱うケースが多く、「他社で断られたが、都内特化のノンバンクでは通った」という利用者の声も多く見られます。

なるほど、東京の不動産は評価が高いぶん、有利に動くことが多いんですね。金利もスピードも審査も影響を受けるので、都内物件を持っている方なら他地域より良い条件が出やすいですよ。うまく比較しながら、自分の物件がどのラインに入るかチェックすると良いと思います

担保にできる東京都内不動産の種類と可否の基準

東京都内の不動産は評価額が安定しているだけでなく、物件タイプも多様なため、不動産担保ローンに活用できる選択肢が幅広くあります。ここでは、担保にできる具体的な不動産の種類と、金融機関がチェックする可否基準を整理します。競合サイトが網羅している内容に加えて、実際の審査現場で重要視される項目も補足し、不動産を保有していて資金調達を考えている方が判断しやすい構成にしています。

戸建て・マンション・土地は最も扱いやすい担保物件

一般的な居住用不動産は担保として扱いやすく、多くの金融機関・ノンバンクで利用できます。東京都内は流通性が高いため、築年数が古い場合でも対応可能なケースが多いです。

以下のような不動産が該当します。

• 自宅マンション・自宅戸建て
• 空き家・空き地
• 事務所兼用住宅（居住スペースがある場合）

審査で重視されるポイントは次のとおりです。

• 市場流通性（売却しやすさ）
• 接道状況（再建築可否）
• 建物の構造・管理状況（マンションは管理体制も評価対象）
• 評価額と既存の抵当権の状況

東京都内は流通量が多いため、地方に比べ担保価値が減額されづらい傾向があります。

賃貸マンション・アパートなどの収益物件も利用可能

事業者が保有する賃貸物件・収益不動産は、キャッシュフローが見込める点から担保として評価されやすい不動産です。

利用できる物件例は以下のとおりです。

• 一棟アパート・一棟マンション
• 区分マンション（賃貸用）
• 商業ビル・店舗
• 駐車場・貸地

収益物件ならではの審査基準もあります。

• 空室率や賃料の安定性
• 経費差引後の実質収益
• 建物の管理状況
• 立地の将来性（都内は評価が高い傾向）

金融機関によっては「空室が多い」「築古で修繕予定が必要」などの場合、評価を下げられる場合もあるため注意が必要です。

共有持分の不動産は専門業者ほど対応が早い

東京都内は相続案件が多く、共有持分のまま放置されている物件も数多くあります。このような共有名義の不動産は取り扱いが難しいため、一般の銀行では断られやすい項目です。

しかし、都内特化のノンバンクや共有持分専門の買取業者に強い会社であれば、共有持分でも担保として利用できます。

利用できるケースの特徴は以下のとおりです。

• 他の共有者と連絡が取れない
• 共有者が複数いて合意形成が難しい
• 相続で持分のみ所有している
• 持分だけの売却実績を持つ金融会社が査定可能

共有持分は売却時のリスクが高いため、評価が低く出ることが一般的です。それでも、資金調達ができるという点では大きなメリットがあります。

住宅ローン・他社抵当権が付いた物件でも利用可能な場合がある

「ローン残債があるから担保にできないのでは？」と不安に思う方が多いですが、東京都内の担保ローンでは二番抵当・三番抵当を扱う会社も増えています。

金融機関がチェックするポイントは下記です。

• 既存ローンの残債と担保評価額のバランス
• 売却時に残債を回収できるかどうか
• 延滞歴の有無
• 他の債権者が同意しやすい状況か

東京都内の不動産は評価が高いため、担保余力が残っていれば二番抵当での追加融資も珍しくありません。

底地・借地権でも対応できるケースがある

一般の金融機関では避けがちな底地・借地権ですが、東京都内では需要が高く、流動性を評価して融資に対応する会社があります。

担保として扱われやすいケースは以下の通りです。

• 借地権が長期で安定している
• 地代の支払いが滞っていない
• 建物所有者との関係性が明確
• 売却市場がある地域（都心エリアは特に強い）

底地は権利関係が複雑なため評価が低くなりがちですが、「一般の金融機関に断られた物件の相談先」としてノンバンクの強みが発揮される種類です。

事業用地・工場・倉庫などの事業不動産も担保可能

法人が所有する事業用の不動産は、金融機関が返済原資を判断しやすいことから担保として利用できます。

以下のような物件が対象です。

• 工場・倉庫・物流施設
• 事務所ビル・店舗
• 社宅・社員寮
• 商業用地・開発用地

評価時の重要ポイントは次のとおりです。

• 土地利用の制限（用途地域）
• 建物の老朽度
• 土壌汚染の有無
• 用途転換の可能性

東京都内は事業用不動産の需要が高いため、事業者向けローンを積極的に扱う会社は評価を行いやすい傾向があります。

担保にできる不動産は意外と幅広いんですよ。特に東京は流通性が高いので、共有持分や底地のような特殊な物件でも可能性は十分あります。迷ったらまず査定に出して、どの程度の資金調達ができるか把握するのが一番早いですね。

東京で不動産担保ローンを申し込む具体的な手順

東京で不動産担保ローンを利用する場合、多くの会社で流れ自体は共通していますが、オンライン完結やスピード審査など、首都圏ならではの特徴もあります。ここでは、都内の不動産を担保に資金調達を行うときの「現実的な手順」を、最初の検討段階から融資実行まで時系列で整理します。

手順1　資金計画と担保不動産を整理する

申し込みの前に、「いくら・何に・どれくらいの期間で」借りたいのかを自分の中で言語化しておくことが重要です。ここが曖昧なままだと、審査の途中で説明がぶれたり、提案される条件が自分に合っているか判断しづらくなります。

あわせて、担保にする予定の不動産も整理しておきます。東京の場合、同じ23区内でもエリアや駅距離で評価が大きく変わるため、「どの物件を出すか」の選び方も結果に影響します。

• 借入目的（事業資金・納税資金・借り換え・つなぎ資金など）
• 希望金額と返済期間
• 担保に出せる物件（所在地・用途・ローン残高の有無）
• 個人で申し込むか、法人名義で申し込むか

この時点で、銀行系かノンバンク系か、東京特化の地場業者かといった「大まかな候補」も絞り込んでおくと、その後のやり取りがスムーズになります。

手順2　Web仮申込で条件と審査の目安を確認する

次に、候補となる不動産担保ローン会社の公式サイトから、仮申込や簡易診断を行います。東京の不動産に対応したノンバンクや地場業者は、ほぼ例外なくオンラインの申込フォームを用意しており、来店前に大まかな可否や目安を知ることができます。

仮申込フォームで入力する内容のイメージは次のとおりです。

• 申込者情報：氏名、生年月日、住所、連絡先、法人か個人事業主か
• 収入・決算の概要：売上規模、年収、業種、赤字か黒字かなど
• 担保物件情報：所在地、種類（戸建て・マンション・土地・収益物件など）、ローン残高の有無
• 希望条件：希望金額、返済期間、借入目的、希望する融資スピード

ここでのポイントは、「盛る」のではなく「正直に書く」ことです。仮審査と本審査で内容が食い違うと、逆にマイナス評価となり時間ロスにもつながります。

手順3　本申込と必要書類の提出

仮審査の結果、概ね問題なさそうであれば本申込に進みます。東京エリアの多くの不動産担保ローンでは、メールやマイページへのアップロードで書類を提出できるケースが増えており、遠方から来店する必要はありません。

代表的に求められる書類は次のようなものです。

• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 印鑑証明書、住民票
• 決算書や確定申告書、源泉徴収票など収入を示す資料
• 納税証明書や固定資産税の課税明細
• 登記簿謄本、公図、建物図面など不動産関係の書類
• 既存ローンがある場合は、返済予定表や残高証明

東京特化のノンバンクの場合、サイト上に「最低限これだけ揃っていれば審査に進める」というミニマムの書類セットが明示されていることも多いので、それをベースに準備を進めると無駄が少なくなります。

手順4　審査と現地調査への対応

本申込後は、机上審査と担保不動産の現地調査が行われます。東京の不動産担保ローン会社は、都内の地理や価格帯に慣れているため、現地調査のスケジューリングや査定が比較的スピーディーです。

審査で見られる主なポイントは次の二つです。

• 返済能力：事業の継続性、キャッシュフロー、他社借入の状況、税金の滞納有無など
• 担保価値：立地、周辺相場、建物の状態、既存の抵当権（住宅ローンなど）の残高

現地調査は、外観確認だけで済むケースもあれば、マンションの共用部や室内の確認が入る場合もあります。入居者がいる物件の場合は、調査員が出入りしても問題ないよう、事前に一言伝えておくとトラブル防止になります。

審査の途中で、追加の資料や補足説明を求められることもあります。その際に、メールやオンラインストレージで即座に送れるようにしておくと、結果が出るまでの日数を短くできます。

手順5　契約手続きと抵当権設定

審査に通過すると、正式な条件（融資額・金利・返済期間・手数料など）が提示されます。内容に納得できれば、金銭消費貸借契約と抵当権（または根抵当権）の設定に進みます。

最近は、次のような形で手続きを行う会社も増えています。

• オンライン面談や電話で条件の最終説明
• 契約書類の郵送または電子契約サービスでの締結
• 司法書士による抵当権設定登記の手配

契約時に確認しておきたいポイントは、毎月の返済額だけではありません。繰上げ返済の可否や手数料、遅延損害金の利率、更新や期限前返済の取り扱いも、後からトラブルになりやすい項目です。

手順6　融資実行と返済開始後の管理

抵当権設定の登記が完了すると、指定した口座に融資金が振り込まれます。東京のノンバンク系であれば、条件が整い次第、数日単位で実行されることも少なくありません。

融資実行後は、次の点を意識して管理することが重要です。

• 初回返済日と引き落とし口座の残高管理
• 金利上昇リスクや事業計画の変化に応じた繰上げ返済の検討
• 同じ物件を担保にした別ローンの利用計画（将来的な借り換えなど）

多くの不動産担保ローン会社は、会員ページやWeb明細で残高や返済スケジュールを確認できるようになっています。事業用資金として利用する場合は、会計ソフトとも連動させておくと、資金繰りの見通しが立てやすくなります。

東京で不動産担保ローンを申し込むときは、流れそのものは「仮申込→本申込→審査→契約→融資」でシンプルですが、事前に資金計画と書類を固めておくかどうかでスピードと条件がかなり変わりますよ。特に都内はオンライン完結やスピード審査に強い会社が多いので、自分の事情に合った1〜2社に絞って丁寧に申し込むのが、結果的に一番早くて安全な進め方になります

東京で審査を通りやすくするためのチェックポイント

東京で不動産担保ローンを申し込む際は、都内特有の査定基準やスピード審査の特徴を踏まえて準備を整えておくことが重要です。ノンバンク・金融機関の双方が重視する要素を押さえておけば、評価額が下がるリスクを回避し、融資条件を有利にできる可能性が高まります。

不動産評価を左右するポイントを事前に整備する

不動産担保ローンは不動産価値が最も重要視されるため、評価を下げる要因を可能な限り排除しておくことが必要です。

• 役所で取得できる登記簿謄本・公図・図面類を最新の状態に揃えておく
• 境界問題、未登記部分、老朽化による安全性の懸念など、査定時に指摘されやすい要素をあらかじめ確認しておく
• 賃貸中物件の場合、家賃滞納・管理不全がないかを見直しておく

特に東京は人気エリア・再開発地域などの影響で評価額の上下が大きく、査定担当者が現地を見る際に「管理状態の良し悪し」が即座に伝わります。最低限の整備をしておくだけでも結果が変わりやすくなります。

税金・公共料金・管理費の滞納を解消しておく

都内のノンバンクは柔軟な姿勢を持ちながらも、滞納の有無には非常に敏感です。

特に以下は審査で必ず確認され、滞納があると融資額が下がったり、審査落ちの原因になることがあります。

• 固定資産税の滞納
• 住民税・法人税・消費税などの納税遅延
• マンションの管理費・修繕積立金の未払い

競合サイトでも「滞納ありでも相談可」としている業者はありますが、実際には滞納がない状態の方が圧倒的に有利です。減額されるリスクを避けるため、可能な範囲で解消しておくことをおすすめします。

信用情報と収入状況を整理して提出内容に一貫性を持たせる

東京の不動産担保ローンは担保重視の審査が中心ですが、信用情報の整合性が取れているほど審査はスムーズです。

• 過去の延滞や債務整理がある場合は、事前に説明できる状態にしておく
• 決算書・確定申告書・収入証明などの数字を一貫性のある形で提出する
• 借入状況・返済状況の整理を行い、正確な情報だけを申告する

都内の大手ノンバンク（AGビジネスサポート・セゾンファンデックスなど）は「赤字決算でも相談可」「柔軟審査」としていますが、提出内容に矛盾があると確認作業で時間がかかり、結果的に融資スピードが落ちます。

返済計画と資金使途を明確にしておく

東京の業者はスピード感を重視する一方で、融資後の返済に無理がないかも丁寧に確認します。資金使途と返済計画が明確であれば、金利が下がったり融資枠が広がるケースもあります。

• 資金の使い道をできる限り明確に説明できるようにしておく
• 短期返済を想定している場合は返済原資の見込みを説明できる状態にしておく
• 事業者の場合は、直近の売上推移・支払予定などもまとめておく

特に東京では事業資金・納税資金・借換えなど緊急度の高い用途が多いため、使途を明確にした方が審査の納得度が高まり、有利な回答が得やすくなります。

提出書類を初回から正確にそろえる

東京の不動産担保ローンは最短2〜3日のスピード融資をうたう会社が多いですが、必要書類が揃っていないだけで評価・調査が数日遅れます。

代表的な必要書類

• 本人確認書類
• 登記簿謄本、地積測量図、公図
• 納税証明書類
• 決算書・確定申告書
• 担保不動産に関する資料（賃貸契約書、収支表など）

東京は現地調査も早いため、書類が不十分だとせっかくのスピード審査のメリットが失われます。事前に取得しておくことが重要です。

不動産の評価は事前の準備でしっかり底上げできますよ。特に東京は現地調査が速い分、申込者側の整備がそのまま審査結果に反映されます。焦らず必要な部分から順番に整えていきましょう

東京の不動産担保ローンを整理して比較しやすくするためのフォーマット案

東京の不動産担保ローンを検討する読者が、サービスごとの違いや自分に合う選択肢を素早く把握できるように、

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フォーマット全体の考え方

• すべての大見出しは「結論がひと目で分かる」構成にする
• 各セクションは必ず「見出し → 箇条書き（3〜5行程度）」の形に統一する
• 箇条書きは、読者が知りたい「お金」「スピード」「審査の柔軟性」「エリア」「使い勝手」に直結する情報を優先して並べる

各大見出しで共通して押さえる要素

以下の視点を、

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• 金利・融資金額・返済期間などの「条件面」
• 対応エリアや東京都内に強いかどうか
• 審査スピードや即日〜数日での可否
• 審査姿勢（銀行より柔軟か、二番抵当・共有持分・底地などに強いか）
• 個人・法人・個人事業主のどのタイプが利用しやすいか
• オンライン完結の可否、来店の必要性
• どんな資金ニーズ（運転資金・納税資金・借換・つなぎ資金など）と相性がいいか

統一フォーマットの具体例

東京で不動産担保ローンを検討するときに押さえたい基本ポイント

• ノンバンク系は「審査スピードと柔軟さ」が強みで、銀行系より金利は高めになりやすい
• 東京特化型の地場業者は、23区や一都三県の不動産事情に詳しく、評価が伸びやすい傾向がある
• 法人向け・個人向け・個人事業主向けで商品が分かれているケースが多く、自分の属性に合う商品を選ぶことが大切
• 二番抵当・共有持分・底地・借地などの「扱いにくい物件」は、対応実績のあるノンバンクを優先的にチェックした方が現実的

各大見出しで使う「箇条書き」の型

すべての大見出しで、次のような型をベースにして内容を入れ替えていきます。

• どんな読者に向いた内容か（東京在住のオーナー、事業者、個人など）
• ひと目で分かる結論・メリット（例：金利が安い、審査が早い、特殊物件に強い など）
• 東京エリアにおける特徴（都内ほぼ全域対応か、一都三県特化か、オンライン完結か など）
• 資金使途の幅（事業資金・納税資金・借換・つなぎ資金・教育資金など）
• 読者が比較・検討するときに特に見ておきたいポイント（審査の通りやすさ、金利レンジ、融資スピード など）

実際の大見出しへの当てはめイメージ

東京で不動産担保ローンを比較する際の共通チェック項目

• 金利レンジと実質年率、返済期間の上限を必ず確認する
• 対応エリアが「全国」か「一都三県」か、東京23区のみなのかをチェックする
• 最短の審査・融資スピードが自分の資金ニーズに間に合うかどうかを見極める
• 二番抵当や共有持分、底地・借地など特殊な不動産を扱えるかどうかを確認する
• 来店不要で完結できるか、対面で相談しながら進めたい場合に窓口や担当者がいるかを把握しておく

東京で不動産担保ローンを選ぶときは、「金利だけ」ではなく、審査スピードや東京の不動産に対する理解度、どんな物件・どんな資金ニーズまで許容してくれるかをセットで比較していくと、後から『こんなはずじゃなかった』と後悔せずに済みますよ