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目次
フィリピン不動産投資が注目される理由と市場の成長性
フィリピン不動産が投資家から注目を集めている背景には、人口構造・都市開発・賃貸需要の質という3つの構造的要因があります。単に「新興国で成長しているから」という理由ではありません。実務レベルで収益に直結する土台があるかどうかが判断軸になります。
若年人口の厚みが生む長期的な住宅需要
フィリピンは平均年齢が若く、労働人口の増加が続いている国です。住宅需要は短期の景気循環よりも、世帯形成の増減に左右されます。20代・30代の人口ボリュームが厚いという事実は、将来の賃貸需要のベースになります。
ここで見るべきポイントは「人口増加率」だけではありません。確認すべきは以下です。
- 都市部への人口流入が続いているか
- BPOやIT関連企業の雇用増加が実際に起きているか
- 単身世帯向け1BR・スタジオの成約事例が安定しているか
現地エージェントに「直近6か月で最も動いた間取りは何か」「家賃交渉は平均何％下がるか」と具体的に聞くと、需要の実態が見えます。数字で答えられない担当者は要注意です。
マニラ首都圏の再開発と経済特区の拡張
マカティ、BGC、オルティガスといったビジネス地区では、オフィス供給とコンドミニアム開発がセットで進みます。オフィス稼働率が上がると、近接エリアの賃貸需要も連動して動きます。
インフラ整備は価格上昇の材料になりますが、投資判断は「将来計画」ではなく「現在の需要」で行うべきです。新駅予定地から徒歩15分の物件より、既に商業施設・オフィスが稼働しているエリアの方が安定します。
視察時には次の点を確認してください。
- 平日夜に周辺コンドミニアムの明かりがどれくらい点いているか
- 近隣スーパーやカフェの客層
- 警備体制とエントランスの管理状態
パンフレットでは分からない「実需」がここに出ます。
日本より高い利回りが生まれる構造
フィリピン不動産投資では、日本国内より高い表面利回りが提示されることが多いです。ただし、利回りの高さには理由があります。金利、カントリーリスク、為替変動が織り込まれているためです。
重要なのは、表面利回りではなく「実質利回り」をどう作るかです。
- 管理費と修繕積立相当額を差し引いた純利回り
- 空室期間を年何か月で想定するか
- 為替が5％円高に振れた場合の収支
収支表をもらったら、家賃を10％下げ、空室を2か月増やして再計算してみることです。それでも黒字が残るかが分水嶺になります。
米ドル経済圏との接点と通貨分散効果
フィリピン経済は米国との結びつきが強く、海外送金やBPO産業を通じて外貨が流入しています。ペソはドルの影響を受けやすい通貨です。
円資産に偏っている投資家にとって、ペソ建て不動産は通貨分散の一部として機能します。ただし、通貨ヘッジを前提にしない投資である以上、出口戦略を先に設計することが必要です。
- 売却は現地通貨で行うのか
- 将来的に現地銀行口座で再投資するのか
- 日本へ資金を戻すタイミングはいつか
購入時より売却時の為替が重要になります。ここを曖昧にしたまま参入すると、想定利回りが簡単に崩れます。
新興国ならではの価格成長余地
フィリピン不動産市場は成熟市場ではありません。エリアによっては価格が急騰し、別のエリアでは横ばいということもあります。
成長性を見る際は、単純な過去の上昇率ではなく、以下をチェックします。
- 同一デベロッパーの前期プロジェクトの転売実績
- 完成後2年以内の再販価格の推移
- 竣工物件の稼働率
転売事例を具体的な数字で出せない場合、キャピタル狙いの投資は慎重に検討するべきです。
フィリピン不動産投資が注目されるのは、人口動態・都市化・賃貸需要・通貨分散という複数の要素が重なっているからです。ただし、成長性は自動的に収益を保証するものではありません。数字を裏付けに判断できる投資家だけが、その成長の果実を取りにいけます。
成長市場という言葉に安心せず、需要の裏付けを自分の目と数字で確認できる人だけが、フィリピン不動産で勝てるんです
外国人が購入できる物件と法律上の制限
フィリピン不動産を検討する際、最初に整理すべきは「何が買えて、何が買えないのか」です。利回りやエリア以前に、この前提を誤解すると投資スキーム自体が成立しません。日本人を含む外国人投資家にとっての実務上の選択肢と制限を、具体的に確認していきます。
外国人は土地を所有できないという大前提
フィリピンでは、憲法および関連法令により外国人による土地所有が原則禁止されています。これは名義貸しや信託的な形式でも基本的に認められません。
実務でよくある誤解は次の2つです。
- 「配偶者がフィリピン人なら土地を共有できるのではないか」
- 「長期リース契約なら実質的に所有と同じではないか」
前者は、土地の名義はあくまでフィリピン人側に帰属します。離婚や相続が発生した場合の権利関係は非常に複雑です。後者の長期リース（例：25年＋更新）も利用は可能ですが、所有権とは法的安定性がまったく異なります。担保設定や売却の自由度にも制約が生じます。
したがって、外国人が直接取得できる主な対象は「建物区分所有」です。
コンドミニアムは購入可能。ただし40％ルールがある
外国人が合法的に取得できる代表的な不動産は、コンドミニアム（分譲マンション）の区分所有です。
ただし、ここで重要なのがいわゆる「40％ルール」です。1つのコンドミニアムプロジェクトにおいて、外国人が所有できるユニットは全体の40％までと制限されています。
実務上の注意点は次の通りです。
- 販売開始時点で外国人枠がどれだけ残っているか確認する
- 将来の転売時にも、買主が外国人の場合は40％枠の空きが必要
- 同一名義で複数戸を取得する場合、枠消化に影響する可能性がある
契約前には、販売担当者に「現在の外国人所有比率」「登記ベースでの残枠」「引き渡し時点での見込み」を具体的に確認します。口頭説明だけでなく、プロジェクト全体の販売状況レポートを提示してもらうのが望ましいです。
タウンハウスや戸建ては原則不可
タウンハウスや戸建ては、土地と一体で登記されるケースが一般的です。そのため、外国人単独名義では購入できません。
まれに「建物のみ取得可能」と説明されるケースがありますが、実務では土地権利との切り分けが不完全で、将来の売却や担保設定に支障が出ることがあります。権利証（Transfer Certificate of Title）の内容を弁護士に確認することが不可欠です。
法人スキームは現実的か
外国人が土地を取得するために、フィリピン法人を設立する方法が紹介されることがあります。ただし、法人の60％以上はフィリピン人資本でなければなりません。
ここでの実務リスクは明確です。
- 経営権が実質的に外国人側にない
- 名義株主との信頼関係に依存する
- 将来の株式譲渡や相続でトラブルになりやすい
投資目的で法人を組成する場合は、単なる名義借りではなく、実在するパートナーとの事業として設計する必要があります。短期的な利回り目的で安易に採用すべきスキームではありません。
外国人でもローンは利用できるか
一部の現地銀行では、外国人向け住宅ローンを取り扱っています。ただし条件は日本より厳格です。
- 自己資金比率が高め（30〜50％）
- 返済期間が短い
- 現地口座や在留資格が必要な場合がある
ローンを利用する最大のメリットは、現地通貨建てで借りることで為替リスクを一定程度相殺できる点です。一方で、金利水準や審査基準を踏まえ、キャッシュフローが成り立つか事前に試算する必要があります。
購入後の賃貸・転売は可能か
コンドミニアムを合法的に取得した場合、賃貸運用や売却は可能です。ただし、次の点を見落としがちです。
- 管理規約で短期賃貸（Airbnb等）が禁止されていないか
- 外国人枠が満杯の場合、外国人への転売が難しくなる
- 管理費や修繕積立金が想定以上に上昇する可能性
特に短期賃貸は、プロジェクトごとにルールが異なります。管理会社に「短期滞在者の最短宿泊日数」「登録制かどうか」「違反時の罰金」を具体的に確認してください。
実務で迷いやすい確認ポイント
契約前にチェックすべき具体項目を整理します。
- 権利証の種類と登記名義
- 外国人所有比率の最新状況
- デベロッパーの分譲実績と過去の引き渡し遅延有無
- 管理規約における賃貸制限
- 支払スケジュールと違約金条項
とくにプレビルド物件では、支払済資金の返金条件を契約書で確認します。工事中断時の扱いは案件ごとに大きく異なります。
投資家としての現実的な選択肢
フィリピン不動産投資において、外国人が安定的に運用しやすいのは、需要の明確なエリアにあるコンドミニアム区分所有です。土地取得にこだわるよりも、法的にクリアな枠組みで運用する方がリスク管理はしやすくなります。
制度を理解せずに物件を選ぶと、後から取り返しのつかない制限に直面します。法規制は制約であると同時に、投資家を守る枠組みでもあります。
海外不動産は“買えるかどうか”ではなく、“安全に持ち続けられるかどうか”で判断するのがプロの視点です
フィリピン不動産の税金と諸費用のリアル
フィリピン 不動産に投資する際、表面利回りばかりに目が向きがちですが、実際の収益を左右するのは税金と諸費用です。購入時・保有時・売却時で発生するコスト構造を具体的に把握しておかないと、想定キャッシュフローが崩れます。ここではマニラやセブでコンドミニアムを取得するケースを前提に、実務で迷いやすいポイントまで踏み込みます。
取得時にかかる税金と諸費用の内訳
物件価格以外に必要となる代表的なコストは以下のとおりです。
- 印紙税 売買価格または市場価格の高い方に対して1.5％
- 地方譲渡税 0.5〜0.75％（マニラ市内は0.75％が一般的）
- 登録費 おおよそ0.25％前後
- 公証費用 1〜2％程度
- 仲介手数料 3〜5％（売主負担が一般的だが契約条件次第）
注意すべきは「売買価格か市場価格の高い方」が基準になる点です。契約価格を抑えても、当局が算定するゾナルバリューが高ければ、そちらが課税基準になります。契約前にエージェントへ「この物件のBIR評価額はいくらか」と確認しておくと、税額の誤算を防げます。
プレビルド物件での資金配分
プレビルドでは分割払いが多く、最終引き渡し時に税金・登録費をまとめて支払うケースがあります。ここで想定外の出費が発生しやすい。残代金だけでなく、諸費用総額を資金表に織り込んでいるかを必ずチェックしてください。引き渡し直前に追加資金を求められる事例は珍しくありません。
保有時にかかる税金と実務上の論点
賃貸運用を行う場合、不動産収入税が発生します。課税区分は滞在日数で変わります。
- 滞在180日未満の外国人非居住者 家賃収入の25％
- 居住者扱い 累進課税5〜32％
実務で迷うのは「源泉徴収の有無」と「経費控除の扱い」です。法人テナントが入居する場合、家賃から源泉徴収されるケースがあります。実際の受取額と申告額が一致しているか、BIRの証明書を確認することが重要です。
固定資産税と管理費
年次で発生するリアルプロパティタックスは評価額に対して約1％前後が目安です。加えて、コンドミニアムでは管理費が月額で発生します。高級物件ほどこの負担が重くなり、空室時の固定費リスクが増します。家賃想定から管理費と税金を差し引いた「実質手残り」で利回りを判断する姿勢が不可欠です。
売却時のキャピタルゲイン税と資金繰り
売却時にはキャピタルゲイン税6％が課されます。基準は売却価格または市場価格の高い方です。利益ではなく「価格」に対して6％という点が日本と大きく異なります。
さらに注意したいのは、60日以内に納税しなければならない点です。売却代金でローンを完済する予定でも、税金支払いタイミングのズレで一時的な資金立替が必要になる場合があります。売却契約書で「税金は誰が負担するか」「支払いタイミングはいつか」を必ず確認してください。
日本居住者が直面する二国間課税の実務
日本居住者の場合、日本でも確定申告が必要です。フィリピンとの租税条約により二重課税は回避できますが、外国税額控除は申告後に還付されます。ここでキャッシュフローにタイムラグが生じます。
売却益や家賃収入を日本円換算する際は、為替レートの選択にも注意が必要です。送金時レートなのか、発生時レートなのかで税額が変わります。税理士に丸投げするのではなく、レート基準日を事前に確認しておくと安心です。
投資判断に直結するチェックポイント
税金と諸費用を踏まえたうえで、最低限確認すべき項目は次のとおりです。
- 課税基準価格はいくらか
- 売却時6％を織り込んだ出口想定か
- 家賃収入から管理費と税金を差し引いた実質利回りは何％か
- 日本での外国税額控除後の手残りはいくらか
この4点を数値で把握できれば、想定外の赤字は避けやすくなります。数字を曖昧にしたまま購入を決断することが、海外不動産投資で最も多い失敗の入り口です。
税制は一見シンプルに見えて、基準価格や滞在区分、申告タイミングで実効負担が変わります。利回り広告よりも、実質キャッシュフローの裏側を見る視点が、フィリピン不動産投資を安定運用へ導きます。
税金はコストではなく戦略の一部です。購入前に数字を分解できる投資家だけが、海外不動産で生き残れます
おすすめエリア徹底比較 マニラ・セブ・ラグナ
フィリピン不動産への投資を検討する際、最終的な成否を分けるのは「どの都市の、どのエリアで、どの価格帯を選ぶか」です。マニラ、セブ、ラグナは代表的な投資対象ですが、賃貸需要の構造も、リスクの出方も大きく異なります。単純な利回り比較ではなく、入居者属性・インフラ依存度・出口戦略まで含めて判断することが重要です。
マニラ首都圏 ビジネス中心地の安定需要と価格水準
マニラはフィリピン不動産市場の中心です。特にマカティ、BGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）、オルティガスといったCBDは、BPO企業や外資系企業の集積に支えられ、賃貸需要が読みやすいエリアです。
マカティ・BGC・オルティガスの特徴
- マカティ：伝統的な金融街。単身駐在員や現地管理職層が主なターゲット
- BGC：再開発エリアで街並みが新しく、外国人ファミリー層にも人気
- オルティガス：オフィスと住宅が混在し、価格帯が比較的抑えめ
マニラでありがちな失敗は、「高級物件を選べば安全」と思い込むことです。実際には、販売価格が高い物件ほど管理費も高く、想定家賃が相場から外れやすくなります。現地ポータルサイトで同一コンドミニアム内の実際の募集家賃を確認し、売主の提示する想定家賃との差を必ず検証してください。
マニラ向きの投資スタイル
- 中長期の賃貸運用を前提としたインカム重視
- 将来的な売却も視野に入れた流動性重視
- 現地法人駐在員需要を取り込む戦略
インフラ計画を売りにするプロジェクトも多いですが、「駅ができる予定」「モールが建設予定」という情報だけで判断するのは危険です。完成予定時期が物件引き渡しより大幅に遅れていないか、担当者に具体的なスケジュールを確認することが欠かせません。
セブ 観光とBPOが支える二層構造の需要
セブはマニラに次ぐ都市であり、観光都市とIT・BPO拠点という二つの顔を持ちます。コンドミニアム投資では、短期滞在者と中期駐在員の両方を視野に入れた戦略が取れる点が特徴です。
セブのエリア別視点
- ITパーク周辺：BPO勤務者向けの安定賃貸需要
- マクタン島：リゾート立地で短期賃貸向き
- セブシティ中心部：中価格帯で地元富裕層もターゲット
セブで注意したいのは、Airbnbなどの短期賃貸がコンドミニアム規約で禁止されているケースです。営業担当の口頭説明だけでなく、管理規約の条文を確認することが実務上のポイントです。
セブ向きの投資スタイル
- 短期賃貸と長期賃貸の切り替えを想定
- 観光回復局面を取り込むキャピタル狙い
- 比較的低価格帯からの分散投資
観光需要に依存しすぎると、パンデミックや国際情勢の影響を受けやすくなります。ITパーク周辺など、観光以外の需要源があるかを確認することが、セブ投資の安定性を高めます。
ラグナ 工業団地と住宅開発が進む郊外エリア
ラグナはマニラ南部の郊外州で、工業団地や経済特区の拡大により人口流入が続いています。価格はマニラ中心部より抑えられており、初期投資額を下げたい投資家にとって選択肢になります。
ラグナのメリットとリスク
- 物件価格が低く、表面利回りが高く見えやすい
- 日系企業の進出があり、日本人駐在員需要も一部存在
- 一方で、入居者の多くは現地中間層以下となる場合がある
家賃滞納リスクはエリアによって大きく変わります。購入前に、想定入居者の平均月収と募集家賃の比率を確認してください。家賃が月収の30％を超える設定は、空室や滞納リスクが高まる傾向があります。
ラグナ向きの投資スタイル
- 初期資金を抑えたポートフォリオ分散
- 工業団地近接エリアでの長期保有
- 将来の都市拡張を見越したキャピタル狙い
インフラ計画頼みの郊外開発は、完成遅延の影響を受けやすいです。周辺にすでに稼働している商業施設や学校があるかを現地視察で確認すると、需要の自立性が見えてきます。
エリア選定で使える実務チェックポイント
最後に、マニラ・セブ・ラグナを横断的に比較するための実践的な視点を整理します。
- 同一エリア内の過去分譲物件の稼働率を確認したか
- デベロッパーの過去プロジェクトで引き渡し遅延がなかったか
- 想定家賃が実際の募集価格と乖離していないか
- 短期賃貸可否を管理規約で確認したか
- 出口として売却市場の流動性があるか
フィリピン不動産は「国」で見るよりも「街区」で見ることが重要です。ビジネス中心地での安定運用を取るのか、観光都市での高回転を狙うのか、郊外での成長余地に賭けるのか。戦略とエリアが一致していなければ、数字だけでは成功しません。
エリア選びは利回りの比較ではなく、入居者像と出口戦略を具体的に描けるかどうかで決めるのが、失敗しない最大のポイントです
利回りシミュレーションと収益モデルの組み立て方
フィリピン 不動産に投資する際、表面利回りの数字だけを見て判断するのは危険です。特にマニラやセブのコンドミニアム投資では、想定家賃・空室率・管理費・税金・為替の4つをどう織り込むかで、最終的な実質利回りは大きく変わります。ここでは、机上の利回りではなく「実行可能な収益モデル」をどう組み立てるかを具体的に整理します。
表面利回りと実質利回りを分解して考える
まず、シミュレーションは以下の順番で組み立てます。
- 想定家賃の妥当性検証
- 年間総収入の算出（空室率反映）
- 年間経費の洗い出し
- 税引後キャッシュフローの計算
- 為替影響を加味した円ベース利回りの算出
想定家賃が相場と乖離していないかを確認する方法
エージェント提示の想定家賃は、販売を前提とした強気設定になっているケースがあります。確認すべきは次の3点です。
- 同一コンドミニアム内の実際の募集事例（現在掲載中の家賃）
- 直近成約事例の水準
- 周辺3棟程度の競合物件との比較
現地担当者には「今この部屋を賃貸に出した場合、3ヶ月以内に決まる現実的な家賃はいくらか」と具体的に聞くのが有効です。BGCやマカティの高級物件では、提示想定より10〜15％下げないと決まらない事例も珍しくありません。
空室率は楽観しない
新興国投資では満室前提で計算しがちですが、最低でも5〜10％は空室控除を入れるべきです。セブで短期賃貸を想定する場合は、閑散期を含めた年間平均稼働率で試算します。繁忙期の数字だけで計算すると収益は過大になります。
経費構造を甘く見ない
高級コンドミニアムほど管理費が重くなります。フィリピンでは以下を必ず織り込みます。
- 管理費（コンドミニアムアソシエーション費）
- 固定資産税相当額
- 修繕積立的負担
- 管理会社手数料
- 入退去時の原状回復費
- 仲介手数料
特にBGCやマカティのタワー型物件は、管理費が利回りを1〜2％押し下げることがあります。家賃保証付き物件の場合でも、管理費や税金はオーナー負担であるケースが多いため、保証額＝手取りではありません。
家賃保証付き物件の検証ポイント
家賃保証があると安心に見えますが、契約書を細かく確認します。
- 保証原資はどこから出るのか
- 保証期間終了後の想定家賃はどう設定されているか
- 保証開始前の入居者募集スケジュール
- 違約時のペナルティ条項
「保証賃料が入居者家賃を原資にしている」場合、稼働が立ち上がらなければ保証も機能しません。保証期間中だけ高利回りで、その後大きく下がる設計になっていないかを確認する必要があります。
為替が実質利回りを左右する
フィリピン不動産はペソ建て収益です。円ベースで考える場合、為替の影響を無視できません。
例えば年利回り7％でも、ペソ安が進めば円換算利回りは低下します。逆にペソ高になれば円ベース収益は押し上げられます。
対策としては、
- 現地銀行ローンでペソ建て収支を合わせる
- 円換算で生活費に充てない長期運用前提にする
- 為替が有利な局面で一部送金する
短期での為替差益を狙うのではなく、あくまで分散投資の一環として組み込む姿勢が現実的です。
物件タイプ別の収益モデル設計
マニラ中心部のミドルクラス物件
- ターゲット：BPO勤務層、駐在員
- 利回り目安：実質4〜6％前後
- 安定稼働を重視
- 出口は国内外投資家への転売
価格帯と家賃のバランスが取れた物件が基本です。高級すぎると空室リスクが跳ね上がります。
セブの短期賃貸型
- ターゲット：観光客、ノマド層
- 稼働率が収益を左右
- 繁閑差を必ず織り込む
Airbnb運用を想定する場合は、コンドミニアム規約で短期賃貸が許可されているか事前確認が必須です。禁止物件で運用すると強制停止リスクがあります。
郊外エリアの低価格物件
- 表面利回りは高め
- 滞納リスクが収益を削る
- 管理体制が重要
家賃水準が低いほど、滞納や空室1ヶ月の影響が大きくなります。利回り数字だけで判断しないことが肝心です。
出口を織り込んだIRR視点
最終的には単年度利回りだけでなく、5年〜10年保有を前提に内部収益率で判断します。
- 購入時諸費用
- 保有中のキャッシュフロー
- 売却時のキャピタルゲイン税6％
- 仲介手数料3〜5％
これらを含めて試算しないと、本当の投資成績は見えません。売却時の税負担は資金繰りに直結するため、売却直前になって慌てるケースが多いのが実情です。
現場で迷いやすいポイント
- 想定家賃がドル表示なのかペソ表示なのか
- 管理費の値上げ履歴
- 同一デベロッパー物件の稼働率実績
- 引き渡し後すぐ賃貸可能か、内装追加費用が必要か
数字はエクセルで整えられます。しかし、最終的に利回りを決めるのは「その物件に本当に入居者が付くか」という一点です。机上計算と現地実態の差を埋める作業こそが、フィリピン不動産投資の成否を分けます。
利回りは数字で作れますが、収益は現場で決まります。シミュレーションは楽観ではなく検証から始めましょう
フィリピン不動産投資で多発する失敗パターンと具体的な回避策
フィリピン 不動産への投資は、利回りや成長期待が魅力である一方、現地特有の商習慣や開発事情を理解せずに進めると想定外の損失につながります。ここでは、実際に多い失敗例を挙げながら、回避するための具体的な確認手順まで落とし込みます。
プレビルド物件で工事が止まる
よくある状況
完成前のコンドミニアムを分割払いで購入したものの、販売不振や資金繰り悪化により建設が中断。引き渡しが無期限延期になり、支払済み資金も凍結されるケースです。
特に販売価格が相場より割安で、短期間で完売予定と強調されている案件は注意が必要です。
回避策
- デベロッパーの過去5件以上の竣工実績と引き渡し遅延率を確認する
- 建設会社がグループ内企業か外部委託かを確認する
- 直近の財務情報や上場有無をチェックする
- モデルルームだけでなく、既存竣工物件を現地で視察する
担当者に「このプロジェクト単体での資金調達方法は何ですか」「銀行融資は入っていますか」と具体的に質問してみてください。曖昧な回答しか出てこない場合は慎重になるべきです。
内装不備で賃貸できない
よくある状況
引き渡し後に確認すると、ドアの建付け不良、排水の逆流、エアコン未設置など細かな不備が多数。修繕対応が遅れ、募集開始が数か月遅れる事例です。
回避策
- ターンオーバー前に現地立ち会い検査を行う
- 不具合箇所は写真と動画で記録する
- 修繕完了後の再確認日を契約書に明記する
現地に行けない場合は、第三者インスペクションを依頼するのも有効です。費用はかかりますが、数か月の空室損失に比べれば安い保険になります。
保証賃料が機能しない
よくある状況
家賃保証付き物件を購入したものの、入居者が入らず保証支払いが止まる。保証は実質的に「入居者からの家賃を原資」とする仕組みで、空室時は支払われないケースがあります。
回避策
- 保証の原資と支払い条件を契約書で確認する
- 入居者募集開始時期を明確にする
- 近隣同等物件の実際の成約家賃を調査する
「現在の入居率は何％ですか」「過去12か月の平均空室期間はどれくらいですか」と具体的な数値を聞くことが重要です。
周辺インフラ未完成で需要が立ち上がらない
よくある状況
新駅・モール建設を前提に販売された物件が、インフラ遅延により孤立状態。完成予定が数年単位でずれることもあります。
回避策
- 既存需要で成立する立地かを確認する
- 周辺オフィス稼働率やBPO企業数を調査する
- インフラ完成前でも賃貸実績があるか確認する
広告に頼らず、現地で平日昼間の人の流れを観察してください。実需がないエリアは将来も厳しい傾向があります。
家賃設定が相場とかけ離れている
よくある状況
高級物件を高値で購入し、想定利回りを維持するため家賃を強気設定。結果として長期空室になります。
回避策
- 同一コンドミニアム内の実際の成約賃料を確認する
- 管理費・固定資産税込みの実質利回りを計算する
- 表面利回りではなく、空室率10〜15％を織り込んで試算する
現場で迷いやすいのは「想定賃料がパンフレット基準」になっている点です。必ず実取引データで検証してください。
出口戦略を考えず高値掴みする
よくある状況
完成直後のプレミア価格で購入し、数年後に売却しようとしても買い手がつかない。特に高級帯は流動性が低くなりがちです。
回避策
- 完成済み中古価格との比較を行う
- 再販市場での平均売却期間を確認する
- 外国人保有比率40％上限の空き枠状況を確認する
売却時にはキャピタルゲイン税6％や仲介手数料3〜5％も発生します。取得価格より少なくとも10％以上高く売れなければ利益が残らない構造を理解しておくことが必要です。
フィリピン不動産投資の失敗は、情報不足よりも「確認不足」で起きることが多いです。
契約前にチェックすべきポイントを明文化し、
- 開発会社の実績
- 賃料の実需データ
- 引き渡し前検査
- 出口時コスト
を一つずつ潰していくことが、長期的な成功確率を高めます。
高利回りの数字だけに反応せず、実際に入居者が払える家賃水準と再販市場の流動性まで見て判断することが、海外不動産投資では最も重要です。
海外不動産は利回りよりも確認力で差がつきます。契約前に“誰に・何を・どの順番で”確認するかを整理できる人だけが生き残ります
信頼できるデベロッパーとエージェントの見極め方
フィリピン不動産投資で最も差が出るのは、物件そのものよりも「誰から買うか」です。マニラやセブでは大手から新興企業まで数多くの開発会社が存在し、日本人向けに販売する仲介会社も増えています。
プレビルド物件の工事停止、内装不備、保証賃料の未払いといったトラブルの多くは、販売時の説明不足ではなく、売主と仲介の精査不足が原因です。ここでは、実務レベルで確認すべきポイントを具体的に整理します。
デベロッパーの信用力を数字で確認する方法
グループ名ではなく「開発主体」を確認する
フィリピンでは大手グループがブランドを分けて複数の開発会社を持つケースが一般的です。販売資料に有名グループ名が出ていても、実際の売主が別法人であることは珍しくありません。
確認すべき項目は以下です。
- 売買契約書に記載される法人名
- その法人が単独で完工させたプロジェクト数
- 過去5年の引き渡し遅延事例の有無
- 現在進行中プロジェクトの件数と資金状況
「親会社が大手だから安心」という判断は危険です。開発主体がどれだけ自己資本でプロジェクトを回しているかを見ます。販売スピードに依存しすぎている案件は、景気後退時に工事が止まるリスクがあります。
完工実績と稼働率の確認方法
営業担当に「過去物件の稼働率は何％ですか」と聞くだけでは不十分です。
具体的には、以下を質問します。
- 竣工から2年以上経過した物件名
- その物件の現在の賃料帯
- 実際に入居しているターゲット層（BPO社員、駐在員、観光客など）
- 管理会社は同一グループか外部委託か
可能であれば、既存物件のロビーや共有部を視察します。エレベーターの稼働状況、掲示板の管理体制、セキュリティの常駐状況は現場でしか分かりません。
モデルルームが豪華でも、既存棟が荒れていれば評価は下げるべきです。
ライセンスと登録番号の確認
フィリピンでは開発会社や販売担当者には登録制度があります。
営業担当に以下を求めます。
- 会社の開発許可番号
- 販売担当者のライセンス番号
- プロジェクトの販売許可証（License to Sell）
これらを提示できない、または曖昧な説明しかできない場合は即見送りが妥当です。
エージェントの質で結果は大きく変わる
紹介業者だけの存在に注意
日本国内で説明会だけを行い、実際の契約は別の現地会社に丸投げするケースがあります。紹介料のみを得る構造では、引き渡し後のフォローが期待できません。
確認すべきは以下です。
- 契約後の窓口は誰か
- 入居募集や管理トラブル時の対応フロー
- 現地に常駐スタッフがいるか
- 過去の成約事例を具体的に示せるか
「何件販売しましたか」ではなく、「どの物件で、いつ、いくらで売却サポートしましたか」と聞きます。具体的な数字が出てこない場合は実績が薄い可能性があります。
収支シミュレーションの作り方を確認する
信頼できるエージェントは、利回りを強調する前にリスク要素を説明します。
チェックポイントは次の通りです。
- 空室率は何％で計算しているか
- 管理費・固定資産税を含めた実質利回りか
- 為替想定レートは固定か複数シナリオか
- 家賃保証の原資は何か
家賃保証が付く場合は、保証会社の財務状況と契約条項を確認します。「保証」と言いながら入居者が入らなければ支払われない仕組みもあります。
現地視察を積極的に勧めるかどうか
優良なエージェントほど、現地確認を強く勧めます。逆に、視察を避けさせる業者は警戒が必要です。
現地で確認すべき点は以下です。
- 周辺の実際の家賃掲示
- 競合物件の稼働状況
- 交通アクセスの体感時間
- 夜間の治安
特にセブやマニラ郊外では、昼と夜で街の雰囲気が大きく変わります。机上の情報では判断できません。
実務で迷いやすい場面と対処法
プレビルド物件の支払いスケジュール
支払いが工事進捗と連動しているか確認します。売れ行き依存型の案件では、販売が鈍化すると工事も停滞します。
工事写真の提出頻度、現場見学の可否を契約前に確認しておきます。
引き渡し前の内装チェック
内装不備は後からの修正が難しいケースがあります。
チェック時には以下を行います。
- 水回りの通水確認
- エアコンの作動確認
- ドア・窓の開閉チェック
- 壁・床の傷の写真記録
エージェント任せにせず、チェックリストを事前に共有し、記録を残します。
出口戦略の相談に応じるか
購入時に「将来いくらで売れますか」と質問しても明確な答えは出ません。しかし、再販マーケットの説明ができるかどうかは重要です。
- 同エリアの過去売却事例
- 外国人投資家の流入状況
- 流動性が高い価格帯
これらを具体的に説明できるエージェントは、出口を意識しています。
判断を誤らないための最終チェック
フィリピン不動産投資では、物件選びと同じくらいパートナー選びが重要です。
最終的には次の視点で判断します。
- デベロッパーは過去に完工実績があるか
- エージェントは契約後も関与するか
- 数字で説明できるか
- 現地確認を前提に話しているか
- リスク説明を避けていないか
華やかなプレゼンよりも、地味な確認作業の積み重ねが失敗回避につながります。
物件は変えられませんが、パートナーは選べます。ここで妥協しないことが、長期的な収益の安定につながります。
海外不動産で一番のリスクは物件ではなく“人選び”です。契約前に、相手が数字と事実で語れるかを必ず見極めましょう
フィリピン不動産投資が向いている人と資産戦略
フィリピン 不動産への投資は、利回りの高さだけを見て飛びつくと失敗しやすい分野です。一方で、条件が合う投資家にとっては、円資産中心のポートフォリオを補完する有効な選択肢になります。ここでは「どんな人に向いているのか」と「どのような資産戦略で組み込むべきか」を、実務目線で整理します。
中長期でインカムを積み上げたい投資家
目先の値上がりより家賃収入を重視できるか
フィリピンのコンドミニアム投資は、短期売却で大きなキャピタルゲインを狙うというよりも、賃貸収入を積み上げながら価格上昇を待つスタイルが基本です。
向いているのは、次のようなスタンスを持つ投資家です。
- 想定利回りが1〜2％下振れても運用継続できる余力がある
- 空室が数か月続いても資金繰りに影響しない
- 売却出口を「最短3年」ではなく「7年〜10年」で考えられる
現場でよくある失敗は、家賃保証終了後の実勢家賃を想定していなかったケースです。保証賃料が月3万ペソでも、周辺の実勢相場が2万5千ペソであれば、保証終了後に一気に利回りが低下します。購入前に、同一コンドミニアム内の既存募集物件を複数確認し、実際の成約賃料をエージェントに具体的に質問する姿勢が必要です。
円資産に偏ったポートフォリオを是正したい人
通貨分散を目的にする場合の考え方
日本国内の不動産や金融資産に集中している場合、フィリピン資産の組み入れは通貨分散の役割を果たします。フィリピンペソは米ドルと一定の連動性があり、円とは異なる値動きをするためです。
ただし、為替益を主目的にするのは危険です。為替は短期的には読めません。戦略としては、次の順番で考えるとブレにくくなります。
- 現地通貨ベースで成立する利回りか
- 為替が5〜10％不利に動いても黒字か
- 日本円に戻すタイミングをあらかじめ想定しているか
為替を理由に売却を急ぐ投資家は、出口戦略が曖昧なことが多いです。家賃収入は現地通貨で積み上がるため、ペソ建てでの収支管理表を作成し、日本円換算は参考値として別管理するのが実務的です。
海外特有のリスクを許容できる人
書類・手続き・文化差を受け入れられるか
フィリピン不動産では、次のような点で日本と感覚が異なります。
- 工事スケジュールが予定通りに進まないことがある
- 登記や税務手続きに時間がかかる
- デベロッパーのグループ構造が複雑
プレビルド物件を購入する場合、デベロッパーの過去プロジェクト名を具体的に挙げてもらい、「引き渡し遅延率」「現在の稼働率」「管理会社は同一グループか」を確認することが重要です。単に「大手系列」という説明だけでは不十分です。
現地視察が難しい場合でも、少なくとも以下はチェックします。
- モデルルームと実際の標準仕様の差異
- 管理費単価と修繕積立の考え方
- コンドミニアム管理規約で短期賃貸が許可されているか
情報収集を惜しまない姿勢がある人ほど、失敗確率は下がります。
他国不動産との役割分担を明確にできる人
フィリピンをどのポジションに置くか
海外不動産といっても、国ごとに性格は異なります。フィリピンは「高利回り寄りの新興国型」です。価格安定性を最優先するなら先進国型が向いている場合もあります。
資産戦略としては、以下のような役割分担が現実的です。
- 日本不動産：安定収入・担保力
- 先進国不動産：通貨分散と資産保全
- フィリピン不動産：成長期待とインカム強化
この位置づけを曖昧にすると、「思ったより値上がりしない」「思ったより管理が大変」といった不満につながります。ポートフォリオ全体で何％まで新興国比率を許容するのか、事前に決めておくことが大切です。
フィリピン不動産を組み込む具体的な資産戦略
ケース1 インカム拡大型
日本で区分や一棟を保有している投資家が、年間キャッシュフローを底上げする目的で、マニラやセブの中価格帯コンドミニアムを追加取得する戦略です。
ポイントは「高級物件を避ける」ことです。現地平均所得から乖離した価格帯は空室リスクが上がります。BGCやマカティでも、ターゲット層がBPO勤務者や駐在員の価格帯に合っているかを確認します。
ケース2 分散保全型
国内不動産価格の過熱感を懸念し、一部資金を海外に移すパターンです。この場合は利回りだけでなく、デベロッパーの信用力や立地の自立性を重視します。
新駅や大型モール完成を前提にした物件ではなく、既に商業施設・オフィス・学校が稼働しているエリアを選ぶことで、インフラ遅延リスクを抑えます。
ケース3 若年層向け長期積立型
30〜40代で、10年以上のスパンで海外資産を積み上げたい層に向いています。ローン利用を検討する場合は、返済期間・自己資金割合・為替変動を加味したストレステストを必ず行います。
返済原資を日本収入に依存する場合、円高・円安どちらのシナリオでも無理がないかを試算しておくことが欠かせません。
フィリピン不動産投資が向いている人は、利回りの数字だけに反応する人ではありません。リスクを理解し、数字を自分で検証し、ポートフォリオ全体の中で役割を与えられる人です。条件が合えば、有力な選択肢になります。合わなければ、無理に組み込む必要はありません。
海外不動産は夢ではなく設計図です。自分の資産全体の中でどの役割を担わせるのかを決めてから、初めて“買うかどうか”を判断しましょう
